房地产税要来了！楼市怎么走？

文 / 子木

 

 

子木编前语：

 

此文分为两部分，第一部分讲这段时间房地产救市，为什么救，以及被救后房价走势如何。

 

第二部分是关于房地产税最新消息解读。大家跳到自己喜欢看的部分，感谢支持！

 

以下为正文：

 

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近期救市动作有些夸张。

 

10月10日，哈尔滨打响救市第一枪，足足“十六条”政策，从各个维度入手，刺激买房需求。

 

10月15日，央行对外表示，保证房地产信贷平稳有序投放，且少数城市房贷供需关系也将回归正常。

 

10月21日，银保监表示，响应央行态度，保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持。

 

 

哈尔滨政策能“活”到现在，证明高层对于地方自我救市，在政策层面是默许的。

 

而央行和银保监会的发声，则是在金融层面，放松了楼市输血管道。

 

一时间，诸多城市各大银行，纷纷传来信贷放松的消息，中介们振臂欢呼，在朋友圈传播着“房价即将上涨”的营销段子。

 

然而刚需并不快乐。

 

一位读者说，相对于房价，这点贷款利率啥也不是，为什么房价翻番时，没人管，只要稍微跌一点儿，这么多人出来阻止？现在的我只希望房价下跌，不要“救市”，跌的越多越好！

 

这估计是大多数刚需的心声，然而房地产调控，考虑的永远是“大局观”。

 

1

救市原因

 

10月救市，缘于9月。

 

国统局数据显示，9月全国70城，新房房价下跌的有36座城市，二手房房价下跌的有52座。

 

整体下跌城市数量，创下六年新高。

 

70城房价下跌城市数量

 

原来楼市再冷，下跌起码是连续性的，而现在，直接“跳水”，不得不让人担忧。

 

子木认为，这是“休克式疗法”带来的副作用。

 

其实今年上半年的行情非常好，按照同比计算，几乎是2018年以来最好的行情，全国各地为了打压房价，出台400余次调控政策。

 

7月份开始，全国各地为了稳住房价，开始一刀切，纷纷要求银行拉升利率，延期放贷，冻结交易。

 

失去流动性的楼市，如无源之水，无本之木，时间长了，就会严重破坏“预期”。

 

什么是预期呢？

 

就是信心，当大家打心底里认为房价要下跌，一传百，百传千，不单是炒房客要逃逸，连刚需都不会买房。

 

我记得2010年以后，全国维持近5年的大横盘，那时候你让刚需上车，他恨不得指着骂你，“害人精”。

 

对于房价泡沫比较高的城市，楼市预期不能破，也不敢破，否则就是一泻千里，你看到，没几个月，当局就带头拉预期，稳是第一目标。

 

接下来全国各地救市动作会成为常态，利率不断回落，公积金贷款，人才买房奖励……这些戏码会成套上演。

 

那么问题来了：

 

如一些中介所说，救市动作会促使房价反弹上涨吗？

 

2

拒绝瞎忽悠

 

楼市跟股市不一样，股市可以在一天之内涨停跌停，但楼市这种庞然大物，是需要时间和连续作用力，才能进行扭转。

 

按照当下的主要救市手段，下调房贷利率，其实对于刺激买房需求作用不大，最主要的是“创造需求”。

 

比如2015年时，全国各地纷纷下调杠杆，0首付买房，1成2成首付买房，再遇上当时不限购不限贷，买房跟买菜似的。

 

还有三四线城市，货币化棚改，直接把老房子拆了，给拆迁户手里塞一堆钞票，无家可归的人们，首先想到的肯定也是买房。

 

供给有限，买房的人多了，房价马上就涨起来了。

 

你会看到，哈尔滨虽然出了“十六条”政策，但没有一条是跟限购限贷有关，基本都在围绕着公积金和人才鼓励。

 

如果有一天，哈尔滨说，全市不限购，随便买，而且政策可以撑过24小时，那可以确定，之前的“房住不炒”的连续调控成果，将一夜之间化为乌有。

 

此阶段，市场上会有大的声音，借救市利好唱涨，记住，都是瞎忽悠，请捂好钱袋子，等待楼市进一步探底。

 

值得注意的是三四线城市问题。

 

今年大约400次调控政策，基本都给了一二线城市，是因为一二线城市人口流入多，产业经济好，购买力强，房价难以抑制地上涨。

 

而三四线城市，大多数压根不限购，利率也低，行情反而一潭死水，及早出台限跌令。

 

总结为一句话，一二线被重击没喊疼，三四线放开买喊救命。

 

今年是全国楼市的“分化大年”，有的三四线已经跌了好几年了，但未来还是看不到边的，唯一救的方法，就是再次启动“棚改货币化”。

 

但这种带有炒作性质的政策，广为诟病，也将被历史封存。总之一句话，三四线投资性房产，再不抛，就没啥机会了。

 

3

房地产税

 

最后讲讲房地产税。

 

10月23日，中央传出一道文件，“全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。

 

 

总结为一句话就是，房地产税的制度障碍已被完全清除，最高指示要求试点城市正式开展房地产税工作。

 

这个决定，意义重大，意味着楼市的“薛定谔的猫”正式登上舞台。

 

关于房地产税，我有几点猜想送给大家（具体情况还要看具体出台的细则）：

 

1、房地产税出台试点城市大概率是深圳，杭州和海南。

 

深圳比较新，住房结构简单，牵扯的利益链不如北京、上海那么深，所以比较好操作；

 

杭州是长三角创新动力最强的城市，这几年炒房氛围严重，正好出台房地产税提高炒作成本；海南大部分都是炒房客，是重点被照顾的区域。

 

至于未来是否向其他城市铺开，我还是一如既往的观点，房地产税的作用，首先是为了政府找到新的税源，二是为了调节穷人和富人之间的财富差距。

 

一二线城市，存量房市场为主，肯定要收税，三四线城市新房市场为主，房地产税收不了多少。

 

2、一定有免征门槛，按照人均面积收最为合理，应该40-60平米之间，每个城市不一样。

 

如果按照50平米免征，那么三口之家买150平米以内的房子，不用缴，如果买150平以上的，按照面积缴房地产税。

 

如果在同一座城市里，房子有很多，那么依然减去150平米免征面积，其他继续缴纳。目前来看，除了农村宅基地，其他住宅或者公寓商住都需要缴房地产税。

 

如果想减轻缴纳房地产税，可以，多生孩子增加免征面积，正好响应三娃政策。

 

我认为，大概率不会采取套数免征。

 

举个例子，甲是员工，一家人住在一套80平米的小房子里，乙是老板，一家人住在500平米的大别墅里，如果按照一套房免征，那么甲乙享受的福利是同等的。

 

这不符合“共同富裕”的社会大基调。

 

3、跨城市不会累加。

 

如果你在深圳有一套100平米的自住房，但在哈尔滨有5套投资房，你需要缴纳房地产税吗？不用。

 

因为你在深圳是刚需，现在试点城市只有深圳，如何联动哈尔滨缴纳？如果未来哈尔滨出台房地产税政策，那也只能统计同一座城市的房子。

 

4、房地产税出台后，对市场有短中期的打击作用。

 

房地产税出台，严重利空同一座城市的多套房持有者。如果持有成本高，无法通过出租转嫁给租客，那就是实实在在的亏损。

 

届时会有大量炒房客会选择抛售房产，市场供应量增大，房价下跌。

 

所以真正考验深圳楼市的，并不是二手房指导价，而是即将出台的房地产税。

 

房价下跌到一定层面，会触底反弹。

 

因为长期来看，深圳产业发达，人口常年保持高速增长，自然不缺乏住房需求，那么在投资客抛售房产后，会有大量的刚需客入场，自住需求挤出投资泡沫，房价变得扎实起来。

 

因此，短中期利空，长期还是看整个城市的总体需求。

 

5、房地产税出台后，意味房子彻底没了金融属性？

 

房地产税出台后，房子的金融属性不会变，但是投资逻辑改变了。比如你在深圳买一套房，那么如果想投资，就会选择在其他城市买第二套，这种分散投资策略，就可以合理规避房地产税。

 

房子是否值得投资，取决于市场上是否会有足够优质的资产可以替代它。

 

事实上，很难。

 

拿美国来说，房地产税实施了很多年了，疫情之后房价开始大涨，现在依旧在涨，甚至突破了2008年房地产泡沫危机时的水平。

 

为什么？因为美国在疯狂印钞票，货币在加速通胀贬值，这时候优质城市的房子成为了最好的避险资产。

 

但有一个前提就是，这座城市是始终保持发展的，人口也在保持流入状态。

 

比如鹤岗这个地方，不出房地产税，房子都卖不出去。

 

 

END