最经典的要数江南区的凯旋一号，毕竟 “亚洲十大豪宅”称号不是瞎叫的。
还有诸如青秀区华润幸福里、万科臻山悦，五象湖“四大天王”，兴宁区嘉和城等定位颇为高端的豪宅。
但你发现没有，在南宁六大主城区中，唯独“老大哥”西乡塘没有豪宅。
难道西乡塘天生没有豪宅“基因”，亦或是太“土”了？
有人说，是因为西乡塘没有豪宅“基因”，只能做刚需产品。
做豪宅，起码要满足几点条件：地处城市核心、占据稀缺自然资源、有名校。
从地理位置上看，西乡塘位于南宁主城区的西部，东连兴宁区，南靠江南区，是南宁市面积最大、人口最多的城区，区位不差。
湖景也不缺，有相思湖、明月湖等，整体宜居指数很高。
▲相思湖（摄影：赵翔）
作为南宁文化底蕴最深厚的城区，名校自然是少不了，有秀田小学、37中等。
▲三十七中及周边城区（摄影：韦坤林）
显然，西乡塘作为南宁最老的城区之一，有江有湖有底蕴，底子是极好的，并不缺豪宅基因。
目前西乡塘居住面貌以单位房、自建房为主，整体居住环境较为复杂，多少限制了豪宅产品的发挥空间。
▲万秀村自建房密集（摄影：韦坤林）
西乡塘发展历程漫长，从近现代至今，已有上百年历史，区域内地形、地貌复杂，缺少较为纯粹的地块。
拿相思湖板块来说，虽然有江有湖，但由于板块内高校环绕，仅有东面用于房产开发。而这部分地块没有得到很好的打磨，均打造了刚改、改善盘。
▲相思湖板块（摄影：赵翔）
对很多新南宁人而言，西乡塘是“邕漂”的第一站，比如每年数万的大学毕业生，因此，西乡塘几乎是南宁租房人口最多的城区。
而且，在开发商眼里，在西乡塘做刚需、刚改更是“因地制宜、适应市场”的明智之举。
说起西乡塘，它是很多人心中的“老南宁烟火气”，西大、北湖、南铁等成熟老商圈，是印象中的老南宁城。
但除了老南宁人，估计很少人知道，西乡塘区是由原城北区和永新区合并而成。
如果论 “辈分”，西乡塘区是妥妥的“老大”，在座的各位都是“弟弟”。
▲西乡塘城区实景（摄影：赵翔）
辈分大、资历老，GDP也相当出色，倒回五年前，南宁城区的GDP的第一把交椅始终是西乡塘坐着。
数据显示，2015年之前，西乡塘始终是南宁城区GDP第一，直到2016年才被青秀赶超，变成了“千年老二”。
上个世纪八九十年代，当时的永新区是南宁“工业重地”，也是很多老南宁人一生奋斗的地方。
城区内聚集了机械厂、肉类联合加工厂、制药厂、面粉厂等一批大中型国营工业企业。
生产的产品涉及南宁人的衣食住行，如柴油机、橡胶制品、啤酒、风扇等，还有承包了无数南宁人童年记忆的罐头食品。
这些工厂企业在当时可以称得上是南宁各行各业的“巨头独角兽”，为南宁经济发展创造了非常可观的GDP。
如今，你仍然可以从饱含沧桑的老厂房看出，它们身上带着深刻的时代烙印。
这里的高校很多，如我们熟悉的广西大学、广西民族大学、广西中医药大学等老牌高校，书香气息浓郁。
▲广西民族大学（摄影：赵翔）
不过，近年南宁在青秀、武鸣新建了大学城，不少高校也跟着去建了新校区，西乡塘大学城的地位被削弱。
这几年五象新区正当红，后来者居上，青秀区历久弥新，而西乡塘像是被按下了暂停键。
就连“整体向东，重点向南”的城市发展规划也跟它沾不上边，更没有大型基建、政策利好的刺激，逐渐被边缘化。
▲西乡塘城区实景（摄影：赵翔）
城区发展差距越来越悬殊，强烈对比之下，老南宁人心里很不是滋味。
有不少市民急了，纷纷表示：“西乡塘区”这个名字还不如以前的永新区，或者改成其他的，更加符合现代化城市的调性。
实际上，这些“心声”反映了大家对西乡塘现状的不满足，更希望它能够重现往日辉煌。
在城区十几年的发展历程中，西乡塘楼市也几经更迭，起起落落。
约莫2005年之前，五象新区还是满目黄土，遍地荒凉。
而当时的西乡塘，可以说是南宁楼市的供应的“扛把子”，江湖上还流传着 “宁要江北一张床，不要江南一套房”的说法。
相思湖板块、西大商圈、北湖商圈、安吉板块，是彼时比较热门的楼市板块，也是购房者眼里的“香饽饽”。
▲西大商圈（摄影：赵翔）
▲安吉板块（摄影：韦坤林）
或许是开发时间早，城区面貌早已定型，在南宁房地产蓬勃发展那几年（2017-2020），西乡塘的参与感并不高。
从房价看，西乡塘到2018年才突破万元大关，而青秀区早就2万＋满地跑了。
同样是经济大户，在最近三年里，青秀区房价暴涨，甚至五象房价都不断攀升，但西乡塘新房、二手房价格仍是保持碎步走。
▲2017-2020年西乡塘房价走势（图源：克而瑞）
别说豪宅了，西乡塘目前也就是西大、北湖板块的个别楼盘卖到1.3万+，如洋浦星、建发鼎华北大珑庭，而相思湖、安吉的楼盘大多在1万出头。
▲西大板块（摄影：赵翔）
把时间拉长，从近10年的房价走势来看，西乡塘房价在南宁主城区中涨幅最小。
克而瑞广西区域数据显示，2010-2020年间，西乡塘的商品住宅均价从6398元/㎡上涨到11175元/㎡，涨幅为75％。
而位居第一的良庆区房价涨幅在这期间达到202％，价格猛涨，相比之下，西乡塘更扎心了。
▲南宁各大城区10年房价涨幅（图源：网络）
不过，对刚需而言，西乡塘很温柔，亲民的房价给了很多刚需客在南宁安家的机会。
再看土拍市场，近几年，西乡塘大部分地块都是以旧改的方式出让，而且楼面价多处在2000-5000元/㎡的区间。
去年，西乡塘一共出让4幅商住地，面积总共还不到200亩。
在2021年南宁5500亩的住宅用地供应计划当中，西乡塘的住宅用地供应计划仅占南宁整体的5%。
▲2021年南宁供地计划（图源：网络）
不难理解，作为开发成熟的老城区，西乡塘很难再有更多未开发的土地出让。
当南宁楼市的焦点都集中于五象、青秀等热门城区时，西乡塘则表现得比较落寞，逐渐成了不受宠的小透明。
去年的纯新盘屈指可数，如万丰新新江湖、大唐世茂锦绣世家、人和公园溪府二期。
今年更惨，基本没有新盘入市，也少有卖得较火的热盘。
目前在售楼盘多为尾盘，已进入清盘模式，所剩货量不多，在六大主城区中垫底。
目前西乡塘楼市概况起来就是：土地供应少，新盘少，市场供应偏低。
▲西乡塘城区实景图
确实，由于发展较早，西乡塘城市界面逐渐老旧，旧改就成了西乡塘换发“第二春”新法宝。
其实，从2016年开始，南宁大部分熟化后的旧改项目开始入市销售，其中以西乡塘为核心的旧改先锋表现得最为活跃。
作为南宁“旧改大户”，西乡塘现有多个待建设的“巨无霸”旧改项目。
譬如，南宁人最关注度的南宁火车站片区旧改项目，规划范围约5000亩。
如四联村片区城市更新项目，涉及改造范围约17220亩；心圩村片区城市更新项目，涉及改造范围约1040亩；环明月湖部分改造项目，涉及改造范围约380亩；西津村片区城中村改造项目，涉及改造范围约1580亩……
未来，在旧改的助力下，西乡塘城区形象或将不断更迭，重新焕发活力，带来更多的惊喜。
旧改的启动，也意味着未来区域内的楼盘供应也将增多。
不过说实话，虽然数量可观，但体量太大，难度大，要取得实质性进展，耗时很长。
另外，文旅也是西乡塘的一大看点。
近期刷新了进度条的华侨城金沙湖轨道小镇，位于金沙湖畔，总占地面积约11848亩，体量不小。
▲金沙湖风景区（摄影：赵翔）
有地铁1号线直达，周边还有汉华右江院子、美丽南方等文旅项目，未来或将一起带动西乡塘文旅产业发展。
不过，受城区环境限制，未来大概率得走比较朴实的发展路线。
西乡塘发展时间太久，城区已然定型，资源重组困难，很大程度上限制了更多的可能，未来在楼市上很难再有新的突破。
不过，在老南宁人心中，那些经时间沉淀下的居住氛围、气息、斑斓色彩，是新区无法代替的。
相比新区，西乡塘还是有自己独特的优势：大配套已经兑现，现成的配套摆在那里，3条地铁、多所老牌学校、多个成熟商圈，入住即享受。
没有“流量”、没有豪宅的西乡塘，仍然有很多“死忠粉”追随。
相信很多人都听过“你强归你强，我住西乡塘”，字里行间透露着的是对西乡塘的小骄傲与眷恋。
五象虽好但并不适合所有人，西乡塘虽然称不上最好，但就居住而言，完全足够了。
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