南宁4大城市副中心，谁最先熬出头？
南宁城市又一次急剧变大，规划超乎想象。
2019年南宁市总体城市设计（草案）提出“一主四副”规划，五象与埌东组成都心，沙井、龙岗、三塘和朝阳变身为四大副中心。
2021年，南宁大都市区规划出炉，形成“1个主城区、4个副城新城”新格局。
原先你认为远到怀疑人生的四大城市副中心，都在主城区里了。
更遥远的副城向你招手，他们是武鸣副城区、东部（伶俐-六景）产业新城、临空经济示范区和南部科创新城。
四大副中心变主城，都熬出头了？
2019年，朝阳“降级”，中心变副中心，管你服气不服气。谁叫你没有地卖了，就得把“都心”让贤凤岭和五象。
管你把我升还是降，在南宁人心里，朝阳是永远的城市中心。
图 | 朝阳步行街
过去你吐槽朝阳老旧、堵车，但今天的朝阳开始城市更新，焕发新颜。
中山路、三街两巷、水街等重大旧改项目陆续推进。朝阳也在这一轮旧改中焕发新生。
附近还有畅游阁，有仓西门……过去你只能在中山路上看到百年的历史，现在你可以看到千年前的邕州。
这些饱含南宁历史和人文的网红打卡点，正在成为南宁独一无二的文化街区。
熙来攘往、人间烟火缭绕，这才是老南宁的味。
图丨改造后的三街两巷
除了高铁站，朝阳还有地铁1号线、2号线交汇，还有BRT，交通优势不必多言。
看教育资源，这里拥有南宁二中、秀田小学、民主路小学等学校，其中不乏老牌名校。
论资源密集度，朝阳不亚于商务区和五象湖，甚至还略占上风。
图 | 朝阳商圈夜景航拍图
朝阳最大的问题，是这几十年来城市精英都跑埌东、凤岭和五象了。精英人群的回归，才是中心回归的标准。
能让城市精英向往的项目不多，华润中山府是众望所归。
目前华润中山府二期在售，只有5栋楼，都是一字排开设计，江景视野开阔，几乎户户都是一线江景房。110~148㎡的面积段，只做三房和四房，毛坯主力价2万~2.3万元/㎡。
多几个华润项目，朝阳的气质是不是会变呢？
龙岗骨子里有一股傲劲，这里有做滨水高端住宅的天赋。
但龙岗的配套有点尬。大商超要借光万达茂，地铁修到家门口，青坪大桥还悬在规划图上。
幸亏，在学区上还有邕宁高级中学和五象实验三小撑场面。
图 | 南宁市邕宁高级中学
不幸的是，同质化产品太多，龙岗楼市的价格战打到“8字头”，对不起高端住区的称号。
但龙岗困局与希望同在，最值得期待的事情有两件。
一是地标建筑南宁塔，未来将建在龙岗。而且，龙岗商务区的核心区域没有建。中共南宁市委办公室在回复网友留言时表示，龙岗商务区规划将作为面向东盟的国际商务区重新进行规划设计，并采用国际征集的方式征集方案。
二是规划中的地铁4号线延长线、S0环线以及五象火车站，虽然迟到，但这让未来的龙岗有机会晋升成与凤岭相媲美的“双铁”TOD板块， 潜力十足。
图 | 龙岗
如今，龙岗已有10余家品牌房企布局，呈现出不少富有个性特色的作品。比如北投东境，依托“十里邕江带，一湾两看江”的地理优势去琢磨产品，打造入隐出世、淡泊心境的“都会桃源”意境生活，作品极具个性。
图 | 北投东境效果图
整体来看，龙岗在售楼盘以高层、小高层、洋房产品为主，主力户型区间在73~166㎡，价格区间在8000~1.5万元/㎡。与五象部分热点板块的房价对比来看，龙岗上车门槛更显亲民，而且生活氛围成熟。
三塘，是一个热衷借光凤岭北的板块。
三塘人民对开发商这种乱挂招牌撑场面的行径其实很生气。作为规划的城市副中心，三塘手握“低密宜居”王牌。
图 | 那考河湿地公园
没有江，但有美得一塌糊涂的那考河公园，还规划有10余座生态公园。
从路网、商业、教育、生态等方面来看，今年三塘呈现城建配套兑现的爆发趋势。
交通路网升级，一直放“鸽子”的合坡路，迎来了通车的喜讯。
图 | 合坡路已通车
图 | 兴宁东路网
大型商业体首创奥特莱斯也已于9月19日开业迎客。
图 | 南宁首创奥特莱斯
另外，教育配套也在推进。西大附中确定落址兴宁邕武路16号。南宁十四中三塘校区，预计2022年建成。未来，这两所学校或将成为兴宁东教育的“牌面”之一。
再有，今年兴宁东也将进入地铁时代。 地铁5号线已进入开通“倒计时”阶段，是唯一一条与地铁1~4号线均可直接换乘的线路，从金桥客运站乘坐地铁，可快速通达全城。
这些配套的兑现，有望改善兴宁东商业配套不够完善，没有地铁，交通略为拥堵的状态。
目前兴宁东在售楼盘主要集中在那考河板块，如北投荷院、万科第五园、兴进珺府、彰泰欢乐颂、融创九樾府等。
产品多为低密小高层，主力价9000~1.2万元/㎡，整体性价比较高。同时，也有部分院子和别墅可选。
图 | 兴宁东
近期区域多盘打起价格战，优惠力度也很猛，“6”“7”字头特价房屡见不鲜。如绿地城打出过“6”字头装修房。
作为凤岭北的后花园，基建不断提速，希望不久后的兴宁东勇敢打出自己的旗号，不用再给自己贴上“凤岭北”的牌子。
沙井，是一个很少有机会上头条的板块。近年来，能拎出来讲的是商业。
前段时间，杉杉奥特莱斯落址沙井，未来将与南宁华南城、融晟天河广场、南宁红星美凯龙等形成新的商圈，将给江南沙井板块注入新的活力。
其实，沙井有富士康科技园和东盟工业原料产品物流城，有一定产业和人口基础。
这里的交通路网，也是四通八达。江南大道、南站大道、三津大道、沙井大道、邕津路等以及沙井-南站立交等城市主干道，和立交枢纽的相继建成使用，缩短了沙井与南宁各个板块的距离。
图 | 沙井交通路网（来源：南宁买房参考）
而地铁方面，规划中的4号线延长线将途经沙井板块。
在生态资源上，有凤凰江、凤巢湖及凤凰湖三大生态湿地公园在建设中。并且紧邻邕江，有大片的绿化和水系规划，将打造成滨水生态宜居新区。
图 | 沙井水系建设（来源：网络）
学校上，南宁沛鸿民族中学沙井校区已开工建设，预计2022年5月底前建成并投入使用，将弥补沙井板块教育短板。
从楼市来看，沙井产品偏刚需，价格友好，主力价8000~1.1万元/㎡。当然，也有一些院子类改善产品。
不难看出，沙井各方面不算优等生，但也不差。明明有实力，可惜颜值低了点，“老实人”沙井，像“沙师兄”一样默默挑担陪跑。但过日子，找个踏实的老实人还是很有幸福感的。
让人多思考的是龙岗、三塘和沙井。
龙岗就差地铁和大桥吗？不尽然，还有产业！真正把商务两个字做好，才是真中心。
三塘各方面底子都很好，就是不自信。而且，原来乡镇风貌要重点改变，泥头车飞发发的交通纾解，才有一个中心的样子。
沙井，商业配套都很好，学区却差点意思。更重要的是，沙井和三塘一样，城市风貌还有待提升。
归根结底，一个区域产业强了，商业繁荣，配套完善了，才有城市“副中心”的底气！
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