市场信号混乱，南宁楼市「买房安全圈」在哪？

●本文为商业评论，由地产老驴撰写，代表本公众号观点。

 

 

楼市信号混乱

认清形势瞄准「安全圈」

最近一个月，楼市释放的信息量很大。

国庆前，央行例会首次提及房地产，强调「两个维护」,随后央媒发文提出不要误伤刚需。

10月15日，央行发声，保证房地产信贷平稳有序投放，少数城市房贷供需关系将回归正常。

10月20日，高层领导人在金融街论坛上发表了「松绑楼市」的讲话。

第二天，银保监会又再次发声，要保障刚需群体信贷需求。

接连小半月的政策小暖风，呼呼呼把大半个地产圈都吹酥了，可还没来得及欢呼，房地产税试点来了。

很多人出来解读，但很多人都说越看越混乱，越看越焦虑。

其实很简单，不管是政策的小暖风还是房地产税试点的大爆炸，都离不开「维稳」和「房住不炒」。

政策小暖风刺激需求，稳的是当下；房地产税试点打击炒房、填充财政，为了「共同富裕」，布局的是长远。

言而总之，楼市正在步入一个新的、房住不炒、住房回归居住属性的挤泡沫的时代。

而新旧交替之际，最纠结的问题莫过于：当下要不要买房？怎么买才能在楼市一轮又一轮的「跑毒」中安全存活？

答案我说过很多次——手握核心优质资产。

如果要更具体的，什么才算是核心优质资产。总结三个基本逻辑：

一、项目和产品要尽量改善。毕竟房子回归居住属性是大方向，而房子承载着几十年的生活，要考虑时间周期，也就是尽量考虑到家庭结构的成长空间，产品设计的前沿性。

二、区域要有发展空间。最好的选择，是紧跟城市发展的方向。

而且区域最好形成改善产品供应氛围，不仅是更好的城市配套、界面，更重要的还有优质居住圈层。

三、配套侧重。要尽量占据稀缺的城市资源，尤其是不可复制的生态资源。

站在上述逻辑下，当下我们买房，再总结四个元素：

良好的城市界面+稀缺生态资源+产品供应改善+规划重点。

就区域来说，能同时满足几个元素的，五象蟠龙应该名列前排。

7年房价翻3倍

在南宁城市发展进程中，蟠龙，是为数不多富有历史文化底蕴的板块，在楼市里也是众人追捧的对象。

曾经有大师这样说过：

五象新区的龙脉遇到邕江后在蟠龙片区总部基地一带结穴，总部基地及其所在的蟠龙片区是整个大五象中最得龙气滋养的区域，板块未来大有可为。

现在，我们都看到了，蟠龙是五象的核心板块，也是发展最成熟的板块。

而目前南宁形成商务氛围的板块，除了东盟商务区，就是五象总部基地。南宁仅这两个区域，现在称得上是企业形象的代表。在政府的规划里，总部基地将有更多世界500强企业前来投奔。

2011年，蟠龙碧水天和作为五象核心区域第一个动工建设的楼盘上市，8字头首开，此后金源一品等楼盘陆续入市，房价从4字头到8字头不等。

根据克而瑞的数据，2011-2014年，蟠龙板块在商品住宅供求量上均是五象新区「领头羊」，供求占比都在30%左右；成交均价7806元/㎡，一度成为五象有量有价的C位板块。

直到现在板块新房主力价1.3万~2万+/平，稳坐五象房价天花板。板块二手房挂牌主力价也达到1.6万~1.8万/㎡，算下来，7年左右房价翻了近3倍，很多当年选择观望的老铁现在只能望房兴叹。

透过现象看本质，蟠龙的「一骑绝尘」无非来源于其陆续兑现的独特地段价值、资源底蕴以及圈层属性。

摊开地图，东西流向的邕江沿着蟠龙伸展，一江之隔就是地标青秀山。整个板块还有滨江公园、五象岭森林公园等多个景观配套环绕。

仅仅这些生态资源环境就已经决定了板块以改善为主。

而从产品供应看，这里早期的洋房、大平层、别墅，是不少改善置业乃至终极置业趋之若鹜的选择，也形成了临江、临公园的高端居住圈层。

与总部基地一路之隔；地铁3/4号线在这里交汇；方圆约3公里范围之内分布6所中小学；广西文化艺术中心、广西体育馆、广西图书馆、广西博物馆等等地标建筑坐落……

▲蟠龙学校分布图

这般密集、重磅的配套布局，不是每个板块都能享受到的。

然而，2014年之后，蟠龙板块便再无住宅用地供应，尤其沿江一带直到去年才有1幅商住地出让，板块寸土寸金。

很多人印象中，蟠龙已经卖「熄火」了，现在想买品质好点的新房真挺难的。

不过，最近我在周边溜达，发现有一个盘竟还有存货——广源华府。

一线江景+一线资源

买它=买下五象

说到广源华府，这个盘在五象算是个老江湖了。

我猜很多想在五象置业的老铁或多或少都听说过/看过这个盘。理由是，项目地段条件实在太好。

项目位于龙堤路11号，正蟠龙板块；一线滨江，下楼走过马路就是滨江公园。而江对岸是青秀山，依山傍水，在风水上有好寓意。

江面宽约390米，滨江公园植被也宽近200米，比起那些只有光秃秃防洪坝的江景盘，这里的居住体验，更胜一筹。

在南宁的沿江楼盘，能占到这么好位置，而且本身具备观赏性的，也算是凤毛麟角了。

▲广源华府一线临江

在享受江景带来静谧生活的同时，它并没有远离繁华。

▲广源华府区位示意图

项目紧邻五象总部基地，直线距离约1.8公里，而项目南侧直线距离约350米就是地铁4号线体育中心西站，从项目乘地铁前往总部基地约14分钟。如果选择驾车，只需约一首歌（4分钟）的时间。

地铁3号线与4号线在总部基地站换乘，到达南宁各个城区板块也很便利。

另外，广西体育中心就在项目南侧直线距离约450米处，闲暇听场演唱会、看场球赛，别人可能需要起早贪黑排队，你只需要散着步去便可。

▲广西体育中心就在项目南侧约450米

在教育配套方面，广源华府也不缺学校。

项目南侧、东侧一路之隔就是体强路中学、体强路小学，今年学区划分，项目就在这两所学校招生地段内。

▲今年体强路小学/中学招生地段划分

仅供参考，具体以交付当年教育局划分为准

▲体强路小学位于项目西侧

可能有老铁质疑这里的学区资质。

我还是那句话，牌子再响，生源靠养。

参考当年东盟商务区名不见经传的桂雅路小学和越秀路小学，刚落户时没人看好，但这并不妨碍它坐落在优质生源地的优势。时间也证明，它们后来果然被认可。

这两年体强路中学总成绩优秀率都曾位居良庆区前三，可见如今生源正渐入佳境。

其实，从广源华府面市以来，项目一直都是蟠龙的热门盘，被很多人看好。

究其原因，项目坐落蟠龙「正席」，享受的都是五象甚至南宁最「一线」、最好的资源，拥有它就等于拥有了五象。

板楼&洋房纯改产品

准现房质感一目了然

实地踩盘后，我发现，本身资源配套已经很能打的广源华府，还有一个大加分项——准现房。

相比现在大多数预售的期房项目，买准现房能降低时间成本，特别是在部分房企出现危机的市场大环境下，也不用担心烂尾、停工等风险。

po几张图老铁们感受一下。

▲广源华府实景

新古典法式搭配经典的三段式建筑，说实话，广源华府的颜值在板块里还是能让人眼前一亮。

根据售售的介绍，在建筑外墙材料的选择上，华府也别具匠心：首层住宅及商业部分为干挂石材和深色金属装饰铝板，住宅二层以上部位则以外墙仿石涂料为主。

一般来说，真石漆多用于豪宅项目、别墅级产品，成本比普通涂料成本高2至3倍，在楼宇立面的防开裂、抗渗方面均优于普通涂料，看得出在品质打造上，广源华府花了不少功夫。

▲广源华府实景

除了现房，具体产品打造上，我也发现广源华府还有不少可圈可点的地方。

比如，

1、楼栋高低错落，确保大部分房源能够瞰江。

整个项目占地约93亩，地块方正，规划18栋住宅。为了不辜负稀缺的自然资源，在产品打造上，广源设计了高层、小高层、洋房，并前低后高、错落分布，使得大部分户型都能看江。

▲广源华府实景

2、2.5的低密容积率，秒杀市面上容积率普遍3.0起步的产品。

容积率低加上楼栋高低错落，楼间距宽阔，整个项目内园林施展空间更大。

3、清一色大户，确保了圈层纯粹性。

目前主力在售的壹区华府组团户型区间166平~256平，包括大平层、洋房、楼中楼，进一步抬高了小区整体调性，保证了项目业主圈层的纯粹性。

而售售悄咪咪告诉我，广源华府的业主95%是一次性全款支付，也就是说，未来你的邻居非富即贵。

4、户型设计也极大发挥了江景价值，满足改善需求。

比如，大部分户型都做了南北双阳台，欣赏江景的同时，南北对流，采光通风有保障。

且户型均四房起步，六口之家三代同堂温馨加倍。

放上户型图老铁们细细品味。

▲166平

 ▲193平

 ▲201平

「买一得二」

蟠龙没那么高不可攀

看完前面估计有老铁已经开始兴奋了，再看到这个「买一得二」的小标题，可能更不淡定了。

「买一得二」，这是什么操作？

我跟售售了解到的情况是，买一套广源华府指定房源，开发商将再送一套凤岭南广源凤岭壹号院复式住宅。

那这笔账划不划算？

目前广源华府大平层在售主力价1.8万~2.5万/平，以166平为例，粗暴计算总价299万左右；

而广源凤岭壹号院复式主力价2万~2.3万/平，粗暴计算总价约60万；

「买一得二」，相当于总价减去60万，折合下来广源华府166平单价约1.44万/平，这是有利的。

如果刚好自己也有小户/公寓需求，对指定房源抗性不大，「买一得二」也是实实在在看得到的优惠。

且广源凤岭壹号院复式小户是住宅性质，位于凤岭南滨江板块，靠近东盟商务区，区位有优势。

最后，重要的事情再说一遍：

当下买房的「安全圈」，核心，核心还是核心。如果还有人不懂哪里才是核心，回头再把这篇文读一遍吧。

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