10年前后，江南变化太让人震惊！

对买房人来说，读懂城市发展规划，才能选对房子。

要论过去10年，南宁发展变化最大的区域，那一定是城南。

从五象到江南，在过去的10年都历经翻天覆地的变化，也是城市价值上涨最具代表性的区域。

今天，重点说说除了五象之外的一个板块：江南。

见微知著。我们将分别从两张图，1个盘，一条地铁和一家国企，来看看江南真正的价值。

最近，一个全新的规划，更让我看到，一个可能会影响江南发展下一个10年的机会出现了。

1张对比图，读懂城南10年变局

这是几张颇有意义的照片，分别是花无缺同学在2010年、2012年和2021年拍摄的。

这些图的主角，都是我们今天要说的江南核心居住区——经开区一带。

整整10年的变化，可以说翻天覆地。

如果将时间的指针拨回十年前，站在同一个地方，你能看到的，更多的是一片荒凉，到处都是大片大片的工地和鱼塘，但是，历经10年发展，这里已经成为南宁新人居代表。

目前，这里已经成为南宁少有的路网完善，学区、地铁、商业一应俱全的板块。

10年前，这里几乎找不到什么可以逛街购物的地方，而现在，这里有了江南盛天地，星巴克、海底捞、影城一应俱全，很多主力店只有东盟商务区才有。

而全南宁人都向往的“菜篮子”——海吉星，也在这里。南宁人吃的果蔬90%都在这里中转，很多人逢年过节都会来转上几圈，价格实惠、品种丰富。

除了逛街，逛公园也很方便：拥有国家3A级景区，也是江南区最大的综合性城市公园——江南公园，如今已经成为南宁新晋网红打卡点。还有不远处的良凤江森林公园，南宁人周末最喜欢去烧烤的目的地之一。

不仅有生活配套，产业的推进和落户是板块爆发力的关键。2020年，南宁临空经济示范区正式获批建设，这是中国第16个国家级临空经济示范区，也是国家级重大开放开发平台。

今年以来，示范区已引进吉利智慧新能源整车工厂、赢拓AI智能创新终端生产项目、南宁七彩世界森林旅游度假区等项目，其上半年规上工业总产值达到139.4亿元。

关于这个板块，另一个更重磅的新闻引起了花儿姐的关注：

11月13日，南宁市自然资源局公布《南宁国际铁路港控制性详细规划》已获南宁市人民政府批复。《南宁国际铁路港控制性详细规划》规划范围为绕城高速、南站大道、洪历路、洪运路、国凯大道、南环线（铁路）、沛友路所围合区域，总用地面积约965.19公顷（14477亩）。

根据规划，南宁国际铁路港规划定位为集铁路枢纽、保税库、海关监管、公路港等功能于一体的南宁市现代智慧物流园区，现代物流、配套加工、商务办公融合发展高地。

这一项目作为衔接“一带一路”的关键性物流枢纽节点，是南宁深度参与建设西部陆海新通道重要项目之一。这一14477亩的“巨无霸”的横空出世，让整个板块的能量再度爆发，这个包括了经开区和江南区范围的南宁门口板块，又将会发生巨变。

南宁门户大盘，见证江南大变迁

在南宁国际铁路港的“巨无霸”规划下，一个楼盘引起了我的注意：

把规划图放大，可看到，未来江南将打造“商业商务中心”，而威宁首府是目前这一区域距离这个中心最近的楼盘之一。

购房者也许会问，国际铁路港和普通百姓的生活有什么关系？

花儿街注意到“功能结构规划图”，在南宁国际铁路港里配套规划了居住功能区、商业商务中心，和生态中心，这些都是和广大市民生活有极大关联的。

特别是壮锦大道与高岭路交叉处形成的商业商务中心，与目前已经建成是绿港商务中心隔路相望。周末花儿姐从威宁首府的售楼部出发，沿着留村路穿过大片的民房，将近1.2公里的距离，可以远眺未来规划的“南宁国际铁路港”商业商务中心。

除了距离这一全新规划的商业商务中心近，威宁首府的地理坐标比较独特：位于那洪大道和壮锦大道交汇点的不远处。

从某种意义上来讲，南宁道路千万条，壮锦大道第一条。壮锦大道是连接南宁机场和主城区的要道，是很多外地人进入南宁后走的第一条路。威宁首府所处的，刚好是南宁的“门户”位置，也是很多外地人看南宁的第一眼。

那洪大道在南宁“路界”的地位，也不遑多让，因为，那洪大道一头是江南，而另一头则串联着五象新区总部基地这个南宁最重量级的板块之一！

对于在总部基地上班的人来说，住在威宁首府一带，通勤成本不高。花儿姐亲测，从威宁首府出发，驾车前往总部基地，一路畅通无阻，在交规允许范围内，20分钟就到达了目的地。

有壮锦大道和那洪大道的双动脉级别的路网组合加持，这在南宁并不多见。

十年过去，翻天覆地。这个板块悄然崛起，路网完善而发达，配套日渐成熟。踩盘的时候，花儿姐发现，威宁首府一路之隔的华联购物广场早已开业了，三品王、屈臣氏和国美、BHG生活超市、中影国际影城等人们喜闻乐见的商业品牌都已经在这里落地。

家长们最关注的学校方面，威宁学府附近有奥园小学、那洪中学、经开区第一初级中学等一批公立中小学，小区还自带9班双语幼儿园，上学十分便利。

板块的崛起，配套的升级，10年前大家看不懂的江南，如今慢慢变成了香饽饽，越来越多购房者选择在这里入手上车。随着国际铁路港新规划的横空出世，又让大家看到了全新机会，更对未来10年的潜力增添更多想象空间。

地铁在家门口，直达五象总部基地

除了大规划和大路网，这个板块另一个十分明显的优势还在于：地铁。

这里，是南宁少有的同时拥有4大地铁线路直达的板块，除了已开通2号线、4号线和今年即将开通的5号线，未来预计会有机场线也经过这个板块。地铁网络相当密集，这样的“待遇”在整个南宁都十分罕见。

当然，虽然穿越整个板块，也不是所有楼盘都能直接获益。威宁首府就是处于地铁口的幸运盘。

▲4号线已开通

威宁首府距4号线站点约200米，5号线大约800米，也就是说你可以实现在家门口就能乘坐地铁，十分便利。而且4号链接的是五象新区总部基地，也是未来南宁城市商务商业中心。

花儿姐在于不少业主的交流中发现，很多人出手这个项目正是冲着地铁口的优势。

在五象总部基地上班的莫先生告诉花儿姐，目前住在老城区，每天上下班都要经过拥堵的南宁大桥，出行时间和成本非常高，所以当初买房考虑4号线地铁口的楼盘，但是看了一圈五象的楼盘，品质不错的都在1.2万+，而选择江南的威宁首府，觉得江南的生活成本更低，而且满足了地铁口楼盘的要求，上下班方便。

今年底即将通车的5号线更是一大热门，这条地铁线路，南北走向，把兴宁、西乡塘、江南3大老城区衔接起来，带动的人流不言而喻。

除了便利，地铁带来的保值增值也是大家看重的一个点。

据第一太平戴维斯统计：纽约、东京、上海、北京、广州、深圳等城市的住宅、写字楼、公寓、商铺等各类物业，近地铁沿线较非地铁沿线的出售和出租价格都要高出10%-25%。

正因如此，地铁接驳资产引起无数买房人的追捧。

从拓荒者到引领者，国企在发力

在当前市场环境下，楼盘烂尾，交房延期消息不时传来，很多人更明确了一个观点：

这年头，买房重要的是选择靠谱的企业。

资金实力更雄厚，更有责任感的央企、国企成为首选。

威宁首府背后的开发商——威宁集团，是南宁人最为熟悉的国企之一。

说到威宁，我们身边很多大家耳熟能详的城市地标都和这家企业有关。

例如我们熟知的广西体育中心、广西文化艺术中心、南宁百货、南宁学院、五象山庄、三街两巷，以及南宁数十座威宁邻家广场均由威宁集团开发运营。

而在楼盘打造方面，威宁可以说是城南的拓荒者。

时光再退回2005年，经开区壮锦大道周边的地块开发尚处于起步阶段，南宁国立房地产，也就是现在的威宁地产，开发了“南宁奥园”。

而位于五象新区总部基地的红盘威宁青运村也是由威宁集团打造，这个项目不仅成为市场热销红盘，而且做到了所有楼栋同时开工，也将同时竣工，在如今市场下相当难得。

能够开发这些地标级项目，能拿到城市核心优质地块的威宁，背后并不简单。

威宁集团，不仅是企业国资委全资企业，而且是中国服务业企业500强、广西企业100强。

“国”字头的企业背景，让企业拥有了更强的资金实力，责任感和兑现力都更有优势。

除了比较靠谱的企业实力，买房人更关注的是项目的产品和入手门槛：

实地走了探访了威宁首付发现，几个关键词相当明显：纯板式、低密、洋房、7米阳台。

▲威宁首府实景

和威宁在江南的首个项目南宁奥园类似，这也个低密楼盘，整体容积率3.0，采用围合式布局，这也带来楼盘拥有更宽的楼间距，进一步保证了每一户的采光和通风。

整个项目占地106亩，其中二期包括3栋洋房以及3栋高层。

延续了在江南打造洋房产品的优势，打造了112㎡的洋房，为纯板式结构，1梯2户，南北双阳台，南向阳台长近7米。

▲112㎡三房

高层产品为108-126㎡三至四房，各个空间的尺度都比较舒适。

▲108㎡三房

而在入手门槛方面，对购房者可以说十分友好。

与很多市面上地铁盘基本上在1.2万+的高门槛不同，威宁首府二期毛坯单价8088元/㎡起。另外，还推出首付分期活动，首付仅需4万起，确实相当有诱惑力。

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