十几万就能拿下一套房，南宁楼市崩盘了？

前两天，小探在网上不经意间刷到一条短视频，视频文案里称江南有个盘十几万就能拿下一套房，是真是假？

来源|短视频截图

说实话，“双11”刚刚过去不久，各楼盘推出的优惠活动也有不少，其中除了稍微令人惊讶的广源·华府是实打实的买一套房送一套房，其他大同小异，无非就是：特惠房、送物业费、送车位。

江南这个盘十几万就能拿下一套房，到底怎么回事？

小探寻思着，今年第四季度仅剩四十多天，难道是开发商费尽心思为了回笼资金？带着疑惑，小探去现场打听了一番。

是真是假，一探便知。昨天小探又双叒去江南踩盘了，不卖关子，说是十几万一套房的楼盘项目正是龙光·玖誉城。

小探实拍

小探下午去到位于江南白沙大道57号的龙光·玖誉城售楼中心，发现有不少车辆停靠在门前的停车位上。

售楼中心门前|小探实拍

到访者需要出示绿码并进门扫码登记，防疫意识还不错。通过小程序登记后，小探被安排了一名置业顾问一对一带看。

现场来看，依稀有人来看房，也不知道是不是冲着这个价格来的！

小探实拍

那么，十几万一套房到底是不是真的？

据置业顾问介绍，十几万一套的是商业LOFT公寓，如果低楼层公寓一次性付款确实是这个价。

目前在售的是LOFT公寓，高度为5.09米，建面为28-60㎡户型，根据楼层、户型，单价大概需要6000-8000元/㎡，低楼层相对便宜一些。

小探实拍

不得不说，短视频上所说的16万一套一室一厅，乍一看价格确实很诱人，实则夸大其词。

而且短视频里的内容拍的是五象龙光·玖誉湖的楼盘，并非江南的楼盘，因此不得不让人怀疑该视频存在引流的动机。

为此，小探让置业顾问帮算了算价格，28㎡低楼层最小户型的公寓，折后总价最低也要18万/套。

28㎡户型公寓，如果是按揭贷款，首付9.4万，5年月供1800元左右，按10年月供，每月大概1000元；39㎡户型公寓，折后总价约29.5万，按揭贷款首付15万，5年月供约2900元，按10年月供则为1700元左右。

28㎡、39㎡户型价格预算（低楼层）

另外，所有公寓房，预计2022年9月底毛坯交付。物业是5元/㎡，水电费用如果是按一期的标准来算，电费为0.6元/度，水是2.99元/吨。所以，后续要交的物业费用也是一笔不小的数目。

整体来看，40年产权，不算物业的话十几万一套公寓，用来投资，其实也可以，自住的话小探还是建议你买住宅比较香。

毕竟70年产权的住宅，未来还能落户，比较妥当。

先来看看样板间设计。

小探去看了两间小户型样板间，分别是28㎡和39㎡的户型。28㎡的户型略显拥挤，适合当单身公寓；而39㎡的户型两人居住又绰绰有余。

小探先看了较低价位的最小户型样板间，也就是前文提到的十几万一套的一室一厅公寓。

小探实拍

28㎡复式公寓客厅、厨房（一层）

户型有点狭窄，如果一个人住的话，还可以，但凡多一人就显得拥挤了些。厨房与客厅无缝衔接，没有任何遮挡，确实不太好。

28㎡复式公寓卧室、卫生间（二层）

据了解，该户型位于60#楼，大部分28㎡户型是朝北，小部分则朝西。

依户型图来看，两梯十几户，不但显得拥挤，而且业主往来走动，可能还会有噪音的影响，居住舒适度大打折扣。

另外一个样板间是39㎡户型，同样是复式，但这个面积相对来说宽敞不少。

小探实拍

39㎡复式公寓（一层）

一楼客厅看着没啥问题，规规矩矩。不过，楼梯设计让人有点难受，拐角处看似有设计感，但实际走上去的时候感觉不是很舒服，楼梯两边和阶梯之间很狭窄，经过转角处时更显拥挤。

39㎡复式公寓卧室、厨卫（二层）

二楼卧室视觉上宽敞不少，可能也是床布置得较小的原因，占用面积很小。

而且令小探惊讶的是，二楼不仅有厨房和卫生间，还有一个面积不小的房间用来当衣帽间或者书房。

不过，厨房和卫生间布局设计有点尴尬，坐下来用餐抬头就是卫生间，你细品。

39㎡复式公寓衣帽间（二层）

整体来看，该户型设计比较普通，没啥太大的亮点，卧室朝南，采光还可以，房间布置风格可能比较受单身女性的青睐。

值得注意的是，所有户型公寓为毛坯交付，后期装修还是以业主的喜好设计为准。

那么问题来了，龙光公寓的价格为何如此低?

当问及原因时，置业顾问一直避而不谈。小探大胆猜测，可能是以下几个方面的原因所导致。

首先，从南宁公寓市场行情来看。目前楼市低迷，公寓供大于求，公寓成为开发商降价促销，回笼资金的重要手段。

此外，值得一提的是，根据克而瑞数据显示，2021年第46周（11月8日-14日），在区域表现中，江南、兴宁成交量价齐涨，其他城区成交量价不同程度涨跌。

图源|克而瑞

龙光·玖誉湖登上周度单盘面积榜之首。龙光·玖誉城作为龙光的项目之一，周度单盘成交金额和成交面积名列前茅，这也许是龙光低价销售的成绩。

其次，从其周边配套来看。

地理位置上，龙光·玖誉城项目位于江南以东，距离核心较近，且处于白沙大道主干道旁，地理位置还可以。

交通方面，该项目附近虽有地铁，但距离较远。距离地铁2号线石柱岭站1.3公里，对于依靠地铁出行的业主来说，不是很方便。

小探实拍

再来看看商业配套与教育配套。小区规划了12万㎡蓝鲸世界邻里中心，北侧两公里内有江南万达，右侧紧邻希尔顿欢朋酒店，南城百货以及华南会展中心。

小探还了解到，蓝鲸世界目前已经建成，正在装修中，预计今年12月月底开业。

蓝鲸世界|小探实拍

小探实拍

另外，除了自带18个班幼儿园之外，项目还配建一所公立学校——金凯路小学，地段学区商业都有。

区位图|来源网络

不过，整体来看，区位优势并不突出。相对于江南地铁盘来说，龙光·玖誉城公寓并没有多大的优势，唯一能让业主欣喜的便是距离江南商圈较近，两公里内即可满足消费需求。

最后，小探想强调的是，视频中所提到的十几万一套房，是商业公寓而且还是江南的公寓，价格低也就不足为奇了。

众所周知，价格较高的公寓集中在青秀区和五象新区，而江南区的价格相对低很多。比如同样是在江南区的松宇国际和锦悦江南，公寓均价分别是11000元/㎡和8500元/㎡。

由此可见，该短视频博主以非常单一的数据来代替整个楼市行情，鼓吹南宁楼市崩盘实属夸大了，降价促销不过是开发商快速走量的方式之一，早已司空见惯。

总而言之，在江南，龙光这个面积的小户型公寓也算对得起这个价格。

还是那句话，如果是用来自住，小探建议你还是选择住宅较为稳妥。若购买大户型住宅压力太大，可以考虑两房以上的小户型。

一是南宁的小户型住宅单价高、总价低、首付门槛低，适合刚需者购买；二是40年产权的公寓不能落户，将来小孩上学将面临很大的问题。

不过话说回来，大部分购房者考虑的最主要因素还是价格，但有的时候，小户型价格其实也不见得比大户型优惠多少，还是得看实际情况。 

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