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2021-12-12 17:23:28

深度| 恒力5.64亿力夺兴宁东130亩低密宅地，时隔多年重回南宁主城！

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良

克而瑞广西土拍战报

12月8日，南宁迎来本月第二个土拍日。原计划当天出让的江南区白沙大道54亩综合地块因故终止，今日土拍焦点落在兴宁东130亩低密商住地块上。

兴宁东这幅地块吸引了3家竞买人报名，现场拍卖会如期举行，土拍节奏较快，最终被广西恒力地产集团有限公司（恒力集团）一举拿下，成交总价56420.2365万元（约5.64亿元），成交单价434万元/亩，成交楼板价2959元/㎡（扣除规划建设绿地或游憩广场部分，测算实际成交楼板价3076元/㎡）。

此次拿地，是广西本土老牌房企恒力集团，布局广西第33盘、南宁主城第6子；也是恒力时隔11年，再度回归南宁主城楼市。

下面，小克透过这次土拍，类比往昔，延伸分析背后的一些微妙变化。

欢迎大家文末写留言，互动交流，觉得不错点赞、在看、转发三连。

GC2021-090地块土拍现场，地块成交后的签约仪式（来源：朋友圈）

GC2021-090地块成交海报（制图：克而瑞广西）

小克就地块本身素质、地块周边新房情况、土拍情况、拿地房企等方面，进行一一分析。

【1】

地块周边现状分析

不论是看房，还是看项目地块，我们首先关注是其区位如何，也就是“地段！地段！还是地段！”。

（1）几脚油门即通凤岭北，距南宁东站仅3公里

从地图上看，拍卖出让的GC2021-090地块，位于兴宁东，确切说是在兴宁与青秀交界的二塘片区范围。

地块东侧的合坡路，目前基本开通与使用，从合坡路一路向南约3公里可达南宁东站。沿着合坡路途径北凤立交，继续向南，可至凤岭立交，通达东盟商务区。

GC2021-090地块在地图上的位置示意图

GC2021-090地块位置示意图

沿合坡路向南约3公里，即可前往凤岭北的南宁东站（航拍：克而瑞广西）

合坡路的开通，拉近兴宁东与凤岭北的距离
（某品牌车企兴宁东4S店的制图。来源：小红书）

（2）就近吃喝玩乐，半径1至3公里多景区、大商业

我们通过地图测距，以拍卖出让的GC2021-090地块为圆心，其半径1至3公里范围内，坐落着广西药物植物园、那考河湿地公园、乡村大世界等多个景区，以及首创奥特莱斯、吾悦广场等大商业。

此外，沿昆仑大道或邕宾路向西可至那安快速路、厢竹大道，向东还可至九曲湾度假村、嘉和城温泉谷、十里花卉长廊等景区。整体看，地块周边主干道的交通路网发达、出行便捷。

对于该地块所建小区的业主来说，就近吃喝玩乐是比较方便的。加之我们可通过合坡路，通往凤岭北、东盟商务区也是很方便，用较短时间，即可享受双城区配套。

地块与部分配套的测距示意图（制图：克而瑞广西）

地块与西面的地铁5号线金桥客运站直线测距约1.2公里（航拍：克而瑞广西）

地块与东面的首创奥特莱斯直线测距约1.2公里（航拍：克而瑞广西）

（3）相邻路网建设待完善，区域配套仍待补齐

除了合坡路基本建成，地块南面的邕宾路改扩建工程仍在施工中，而地块东侧的合宾路、北面的二塘北里仍待建。

地块附近规划邻里中心、幼儿园、小学等尚未建成。地块南面附近竞品目前仅有融创九熙府、金科博翠府，它们被划分到青秀区。

值得关注的是，柳钢集团“中国东盟金属材料产业园人才公寓（金科博翠府）”项目，将为广西钢铁、中金公司和柳州本部的企业人才有效解决住房问题，为柳钢集团和产业园后续发展引进人才创造良好条件。

GC2021-090地块所在区域规划图的部分截图（来源：南宁市自然资源局网站）

（4）城市界面有待提升，单元组团仍在发展中期

通过克而瑞VR全景看地，我们了解到目前地块周边城市界面还有一定提升空间，从相关规划图可见，GC2021-090地块的相邻地带，规划有多幅住宅用地待开发。

随着未来相关路网建设、市政设施及绿化的完善，或让该单元组团大大提升Level。

GC2021-090地块实景（航拍：克而瑞广西）

（5）地铁5号线北延线，兴宁东住户盼星星盼月亮

最后关注到的是地铁线，目前地铁5号线只通到金桥客运站，离地块有约1.2公里直线距离。

在南宁第三轮轨道交通规划中，提及了南宁地铁5号线南延和南宁地铁5号线北延，意味着，未来的南宁铁5号线或将覆盖南宁更多的片区。南宁地铁5号线南延（那洪-那丹）线路长约6.7公里，设车站2座，将接轨吴圩国际机场；南宁地铁5号线北延（金桥客运站-嘉和城）线路长约8.2公里，设车站5站，将贯穿三塘，兴宁东的业主和上班族，可谓盼星星盼月亮，盼了好几年了。

目前，即将在今年年底前开通的5号线，将于此前已开通的4条地铁线都有换乘站点，包括：与1号线在广西大学站交汇换乘，与2号线在明秀站交汇换乘，与3号线在小鸡村站交汇换乘，与4号线在那洪立交站交汇换乘。

小克分析，未来GC2021-090地块所建小区的业主，或更希望地铁5号线北延线有站点在地块附近，希望比去金桥客运站地铁站更近一些。

南宁地铁5号线站点示意图（图片来源：南宁轨道交通集团官网）

最新南宁轨道交通线网图（图片来源：南宁轨道交通集团官网）

《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》（图片来源：南宁市自然资源局官网）

【2】

兴宁东低密产品“内卷”，价格战激烈

首创奥特莱斯开业、合坡路通车、将建设综合性体育馆和图书馆……今年下半年，兴宁东的城建利好消息一波接着一波。

但对于新房市场来说，竞争格局愈加激烈。作为南宁市为数不多的低密板块，洋房、合院、别墅等低密产品扎堆兴宁东及三塘片区，众楼盘在下半年开始就上演价格战，个别优惠力度更是接近成本价，有过一段焦灼的时间，目前已渐渐回稳。

GC2021-090地块北面分布着北投荷院、兴进珺府、彰泰欢乐颂、九樾府、万科第五园、中鼎·公园首府、联发臻境、华夏院子、悦桂旭辉|福弈和庭、国悦九曲湾、绿地城、嘉和城等项目，在售新房。

地块北面有不少在售新房的竞品楼盘（航拍：克而瑞广西）

克而瑞数据显示，2021年1-11月，南宁兴宁东板块商品住宅成交面积33.10万㎡，成交均价11460元/㎡，住宅用地成交楼板价7002元/㎡（目前板块单宗地块成交楼板价“天花板”），商品住宅供求比1.12，供大于求；截至2021年11月底，板块商品住宅库存28.09万㎡，去化周期8.0个月。

GC2021-090地块周边项目和配套示意（制图：克而瑞广西）

从地块出让条件来看，GC2021-090地块容积率上限仅2.2，计容建面约19.07万方（其中0.33万方作为绿地或游憩广场），而其中商业占比建面1%-3%。小克推测，地块商业部分除了适合做部分底商街铺，更适合保持小区居住纯粹性，亦或可作商墅或商业大平层的创新型产品。

地块建筑限高54米，小克推测，该项目或打造18层内高层/小高层/洋房居住产品为主，其他规划主要建设内容详见地块出让公告附件。

GC2021-090地块蓝线图的截图（来源：南宁市自然资源局网站）

GC2021-090地块建设项目规划设计条件通知书的截图（来源：南宁市自然资源局网站）

【3】

全国型房企战略收缩，本土房企应势而动

看过以上，我们大致了解了此次拍卖地块的亮点和短板，还有房企考虑新房市场层面等综合因素。

尽管地块起始价不高，楼板价仅每平米3000左右，地价有的重返2018年以前，以往岁末“土拍大战”的激烈抢地现象很难再现。

今年以来，房企融资“三道红线”+银行房贷规模“两条红线”压顶，房企在投拓逻辑、经营策略等方面也出现了明显变化；房企降负债、保稳发展，或有待融资环境有所宽松才或改观。

对于地块的竞买保证金和付款方式，房企们也有各自的关注点和相应策略。

GC2021-090地块起始总价约5.64亿元，其竞买保证金为1.13亿元。

“竞得者自签订本成交确认书之日起7个工作日内与甲方签订出让合同。乙方自签订土地出让合同之日起，30日内支付成交地价款的50%，剩余50%成交地价款自签订出让合同之日起180日内付清。”

也就是说房企若要拿地，需要当前有充足资金（现金流），先是至少1.13亿竞买保证金，再者是拿地并签合同后1个月内需付清至少2.82亿元，其后的至少2.82亿元将在半年内付清。

GC2021-090地块出让文件的部分页面截图（来源：南宁市自然资源局网站）

当前南宁土拍市场出现“冰火两重天”的两级分化：

一方面，全国型房企调整投拓策略，更多的是选择不轻易参加土拍报名，造成参加土拍房企数量减少，地块出现无人报名的频率也或有所增加。

另一方面，岁末土拍高峰，开闸供地，举行内部土地推介会，还有部分调整土地出让条件增多，千方百计为企业企业降低融资成本。起始地价门槛、竞买资质要求、建设内容等方面有所降低或减少，这样也给更多民企机会。

特别是给资金充裕的、比较稳健的老牌本土民企，即积累老业主口碑，又对于区域客群研究更加透彻，它们更敢于冒头，抓住这个市场调整期的风口机遇。

恒力此次果敢出手，或超出部分人的预料。万万没想到，往日众多房企大鳄围猎炙手可热的兴宁东板块，恒力挺身而出，“一举拿下”！不论是企业勇气还是市场信心，都是非常振奋人心的。

恒力集团南宁拿地后的官宣海报（来源：恒力集团）

恒力是谁？

如果你是在2006-2016年间，置业兴宁快环一带或者望州路的购房者，多多少少或听过这家开发商前身公司的名字，以及它独立或合作开发楼盘名字。

南宁澳华房地产有限公司、南宁澳宇房地产有限公司，都是恒力集团早期在南宁创立的地产公司。此前，恒力在南宁成功开发了5个房地产项目，包括独立开发的澳华快环时代城（即澳华花园，含快环建材市场），合作开发的鑫利华花城、盛天东郡、金源橘子郡、时代茗城。

恒力集团于福建起步，2004年进入广西八桂大地，深耕17年，如今广西地产版图已达33盘布局。恒力集团立足南宁布局全区，在南宁、宾阳、上林、百色、平果、田阳、田东、靖西、德保、龙州、罗城、防城港、桂平、大化和扶绥等地投资建设项目，所开发项目总建筑面积超过700万㎡，总投资额超过150亿元。

恒力企业实力和产品口碑也得到了业界和购房者的认可。

克而瑞发布的年度市场数据显示，恒力在2016-2020年连续5年获得广西本土十强房企的荣誉，2021上半年更是以销售金额10.88亿元，斩获广西房企全口径销售金额TOP26、广西本土六强房企荣誉！（→点此回顾2021年广西房企50强）

在广西地产圈里，恒力这家广西本土老牌房企十分低调，但骨子里却是——有温度、有深度、更有实力。

过去十余年里，恒力在南宁主城区土拍市场上难有突破，主要是2013年以后，南宁土拍市场越来越激烈，面对全国型房企大鳄和广西本土龙头，对于本土民企来说，挑战不小。

但它却先人一步，甚至比全国房企三强碧桂园进驻广西的县份市场时间还早。选择下沉广西各地县份核心区，利润有余的前提下，恒力敢于做产品升级，打造出不少经典项目。

小克看来，让县份住户也能住上和城里一样的商品房，看得见的品质，感受得到的温馨居住环境，或许是恒力掌舵者陈总当初毅然决然下沉县份市场的初心之一。（此前我们针对恒力的企业解读→点此了解更多）

此前最新的恒力集团广西布局版图和部分荣誉（来源：恒力集团）

恒力集团位居广西本土房企TOP6（来源：克而瑞）

恒力上一次南宁主城区拿地，还是兴宁旧改项目——时代茗城，于2010年获取土地，与盛邦合作开发。自2014年项目入市以来，时代茗城新房销售业绩取得不俗表现，并且现在已是集居住和商业Mall为一体的综合住区。

时隔11年，恒力集团回归南宁主城楼市，对于它的新项目，备受关注与期待。

你期待恒力兴宁东新项目，将打造怎样的产品呢？

还有预测一下，新项目的首期住宅产品价格范围~

GC2021-090地块实景（航拍：克而瑞广西）

【4】

土拍市场逐渐回暖，本土民企更应抓住机会

克而瑞广西土地监测数据显示，2021年8月25日至12月8日，3个月多月的时间，在广西南宁市自然资源局网站土地市场列表页面里，我们查询到招拍挂经营性用地（不含工业用地），显示有13次地块终止公告、8次地块调整或延期公告。

2021年下半年以来（截至12月8日），南宁主城区（未统计武鸣区）已成交了9幅住宅用地，包括央企中交，粤系民企美的置业、冠利，闽系国企建发，广西本土国企旅发，广西本土民企云星、洋浦、恒力等。

另，有3幅商办或商业地块成交，广西巴马巴皇、广西中华文促会、浙江杉杉奥莱各有斩获。

最后我们来看

2021年12月土拍预告一览表

2021年最后一个月，南宁市市区共计15幅经营性用地出让，累计计划出让面积超千亩，青秀、良庆、邕宁、兴宁、西乡塘、江南各大城区均有涵盖。

不少地块是因故延期和调整条件，有的是降低起始地价，有的延长分期缴纳土地出让金期限，有的则解除原有的较为严苛的竞买资质。

它们是否寻得金主，我们拭目以待。

（点击图片可放大查看；来源：乐居广西）

【本文互动话题】

对于兴宁东区域置业看法
猜想恒力打造怎样新产品和预测价格范围
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信息来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局网站，部分图片注明来源出处。相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利；

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