楼面价最高价差1万+，大五象湖可以去“捡漏”了？
买一套五象湖的房子！
放在一年前，很多人想到不敢想，但现在梦想越来越近。
步入“天王时代”的五象湖，核心板块土地越来越少。让人叹为观止的是，今年下半年土地市场普遍遇冷，区域的地价竟然也降下来。
前两天，五象三中板块162亩商住地成交，楼面价仅3847元/㎡，虽然还有不少配建要求，但跟隔壁1.4万+的楼面价相比，还是有一大截的价差。
不仅是地价，这一年来，整个大五象湖房价也是参差不齐。有2万+，也有“9”字头。
这时候，很多人冒出很多疑问：价差那么大，以后五象湖怎么玩？
以后买大五象湖核心区域楼盘，是不是有“捡漏”机会？
大五象湖地块的价差有多少？
梳理大五象湖近5年以来成交的地块，也能发现几个有趣的现象。
1、2019年是五象湖的高光时刻。
那一年诞生1.4万+的综合楼面价，并且同时诞生4幅楼面价1.3万+的地块。地块分布密集，并被赋予“四大天王区”的江湖称号。
那时候，大家都是用脚投票五象湖。
而板块表现也非常给力。无论是房价、地价还是成交量，都呈现出明显的加速行情，让整个五象甚至南宁亢奋。
2、一路之隔楼面价差三四千。
去年的东风路，建发拿下和玺地块，楼面价8655元/㎡。而同一条路的紫云印象、融创凤屿湖仅“5字头”，不过还有加上配建条件，综合楼面价也不低。
12月15日，北投地产拿下五象三中旁约162亩地块，楼面价3847元/㎡。而一路之隔，是万科6月17日拿下的85亩地，楼面价14105元/㎡。
看起来，仅楼面价就有1万元/㎡左右的价差。
不过北投新地块还有不少配建条件，比如42班小学、15班幼儿园、10.88万㎡的安置物业等。业内人士测算，楼面价也达到“6”字头。
同一板块，2020年8月恒大御府楼面价仅4875元/㎡，成交时也惊掉一群人的下巴。而低价拿地的原因，大家也懂。项目5月以1.3万元/㎡的价格首开，也成为南宁的楼市的“搅局者”。
3、楼面价不低，地块配建条件不少。
2018年之后，大五象湖出让的地块，大多数带有较多的配建条件。比如一定体量的安置物业，比如中小学、农贸超市、文化活动站、办公用房和群众活动中心等等。
在2019年，在限地价的前提下，还竞出了产权移交住房。龙光天瀛、锦麟玖玺、建发央玺都有一定比例的产权房。算入成本，实际楼面价也被拔高。
4、没有永远的天王，只有暂时的大哥。
历史上，有春秋五霸，也有战国七雄，还有五代十国各代王朝。
江湖对五象湖，也划分出1.0到4.0时代。
从五象三中旁的“万宝绿华合”，到凤凰路的“万碧龙”，再到“龙建新”的天王时代，再到五象三中的万科“小天王”，你会发现，能迈入五象湖核心的，都是大牌房企。
2019年，龙光以龙光玖珑湖、龙光天瀛、龙光天宸三大项目成为五象湖大地主。
2020年至今，建发又以央玺、五象印月两盘，几乎拿下2万+高端市场大份额。
而万科也在五象湖核心布局有金域蓝湾、翡翠中央以及瑧湾悦，翡翠中央和瑧湾悦两项目占地约235亩，都是高端市场的热盘。
今年6月以来，北投地产两次出手，斥资约50亿元拿下两幅约406亩大地块。
有大牌房企，有品质楼盘，有参差不齐的地价，五象湖还是那个价值高地吗？未来又怎么玩下去？
同一板块，相邻地块，楼面价差拉开了，看似房价乱了？其实大五象湖的房价也拉开三个等级，有规律可循。
1.房价的天花板主要是由“五象湖天王区”的几大天王盘占据，毛坯价格不少都已经站上了2万+的高位。
龙光天瀛高层均价在1.9万元/㎡；锦麟玖玺大平层单价2万元/㎡；建发央玺高层主力价1.9万~2.4万元/㎡；建发五象印月均价2.5万元/㎡。
作为新天王，北投时代的地块是今年6月份摘下的。5438元/㎡楼面价不算高，但是35.34亿元的总价，让它登上了南宁总价地王的宝座。
在地价上，北投时代是有不小的优势，因此在定价上策略更为灵活。
12月6日，项目开始销售，毛坯主力价格达到1.5万元/㎡左右，最高价格上到了1.8万元/㎡。在接下来的非周末5天时间内，销售了超百套房吸金1.5亿元。
大V君了解到，目前认购势头不减，据说价格还在上涨。
另外，五象三中板块的万科翡翠中央，楼面价远不及几大单价天王，但由于打造的是高端“翡翠”系，价格也不低，精装均价达到了1.7万元/㎡。而即将亮相的瑧湾悦，也被堪称2万+市场的得力选手。
2.房价第二梯队，主要是五象湖大湖区一些高端盘，主力价格多在1.4万~1.7万元/㎡。
如阳光城大唐檀境近期打出11545元/㎡起特惠房，主力价1.4万~1.6万元/㎡左右。阳光城光明未来悦近期打出1.25万元/㎡起特惠，主力价1.65万元/㎡左右。建发和玺精装1.3万~1.4万元/㎡。
不过，这些楼盘不时推特惠，如阳光城光明未来悦近期推出30套特惠房，抄底价1.25万元/㎡起。
3. 房价第三梯队，主要是五象湖东、五象湖西，这些楼盘近期打折促销较多，单价多在1万~1.2万元/㎡。
在五象湖西，融创凤屿湖、大唐中南紫云印象、轨道御澜上城均打“9”字头起，毛坯主力价1万~1.2万元/㎡。五象湖东，曾经的大红盘五象澜庭府，也打出“9”字头清盘价。
连五象湖都打起了价格战，难道区域价值不稳了？
如果你也这么想，那真是误会五象湖了！
大V君认为，当下的南宁楼市处于横盘期，加上房企年底有业绩以及回笼资金的压力，打折促销无可厚非，这也的确能促进走量。
从整个楼市来看，南宁房价的高地，依然在五象湖，尤其是五象湖核心区域。
还需要看到的一点是，这些推特惠的楼盘，并没有大面积的降价，项目整体的均价并没有大幅下降。因此，从整体价值来说，五象湖仍是购房者最为青睐的区域。
在这里，优质学区的集中程度，地铁的覆盖程度，加上湖景等景观资源，区域的号召力依然数一数二。
今年以来，五象湖还有五象万象汇、祖龙ACMALL等几大商业相继开业，区域最后一个短板被补齐。
这样的五象湖，南宁还有哪个板块能媲美？
回到五象湖，各楼盘要想做卧虎藏龙的区域杀出，占领市场一席之地，该如何做？
大V君认为，如果单纯依靠外部的配套，已经很难了！
相同地段的项目，未来的发展逻辑，还要拼品牌、拼产品、拼品质、拼服务……
图 | 五象湖核心板块
拿近期大热的北投时代为例，为什么它价格一路走高，依然能热销五象湖？
如果是换一家房企拿下北投时代地块，大概率会沿用其他成熟的产品系，仅凭项目外部的配套力，应该也不愁卖。
北投拿下地块后，却是仔细分析地块的属性。不跟风、不抄袭、不复制，坚持“五个对”的建筑环境观：对土地敬畏、对自然尊重、对人文尊崇、对建筑苛求、对品质执着。
图 | 北投时代位于地铁口
北投认为，五象湖“学、铁、商、办、湖、医”六项全能，是妥妥的服务总部基地、服务自贸区的黄金区域。而且放眼整个南宁，没有一个专为青年人量身定做的社区。
基于这些，北投以白领青年为客群、以先锐艺术为主题，策划打造一个“带有时代意义”的专属社区，并定义为“有为青年的梦想社区”。
北投时代以精准的定位、优秀的产品力，引起了广大有为青年的共鸣，吸引了一大波拥趸。
建发在五象湖的几盘，长期霸占南宁高端住宅成交榜单，它的杀手锏又是什么？
大V君认为，这跟他深谙高端居住需求，把新中式产品做得足够惊艳有关。
建发玺院、建发央玺、建发·五象印月、建发央著.....建发在南宁的每一个盘都是新中式风，且各具特色。
五象湖建发央玺从上市至今，人气居高不下。借助高颜值的新中式园林展示区，奠定了建发在南宁高端产品市场及新中式风园林打造的地位。
就如建发玺院的交付，人们戏称“在二流的地段，做了一流的产品和品质”，也足见建发的口碑，已经在南宁市场立起来了！
万科是最早进驻五象湖的一批房企，当年“万华宝绿合”之一。近年来也是几度出手五象湖，足见万科对区域价值的认可。
万科在全国有着成熟的产品系，其在五象湖拿下的后两个项目，一个带来高端“翡翠”系，一个带来高端“瑧”系。
有万科品牌背书+高端的产品系，对购房者的吸引力不低。
这两年，阳光城在南宁楼市的产品品质和气质提升有目共睹。阳光城光明未来悦也树起了高端的调性。
这些房企旗下的楼盘，天赋不可谓不强，但偏偏他们还能努力。
2021年，高周转房地产时代卒！未来，房企只有不断向深度走，提升品牌力、产品力、服务力，才能在激烈的竞争中，占据一席之地。
买五象湖，不只是买地段，紧靠这几个标准，你能买到更适合自己、更具价值的房。
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