2022年，千万别误判楼市!

看空派再一次的大失所望，各地房价还没有实质性的大跌，国家就再次出手相救了。

12月8-10日的中央经济工作会议明确提出：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12月15日，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿，对冲到期的MLF之后，实际释放7500亿基础货币。

12月11日，国家发改委副主任兼统计局局长宁吉喆在2021-2022年中国经济年会上表示：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

同样在2021-2022年中国经济年会上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示：一、各地区各部门要慎重出台有收缩效应的政策。二、房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

这次，国家救房地产于危难之际，并再次扣上支柱产业的高帽，对楼市来说，绝对是大利好。

口号是已经喊好了，但接下来政策是否兑现，何时落地，力度如何，才是决定楼市走向的关键所在。

今天，我将把政策解读、2022年各线城市走势和操作指南融合在一起分享给大家，希望你们不再迷茫、不再误判。

12月15日，国家统计局公布的最新数据显示，11月70城中，新房价格环比下跌的有59个，二手房价格环比下跌的有63个，几乎要全军覆没。

9月24日央行货币政策委员会第三季度例会提出“两个维护”是这轮调控政策的拐点，中央经济工作会议的召开以及支柱产业的重申，标志着楼市调控政策彻底转向了维稳和刺激。

接下来的2022年，只会存在两类城市：一类是托底鼓励刺激住房消费，一类是按兵不动无动于衷，不会再有收紧和打压。

7月15日和12月15日，我们已经经历了两次全面降准。从2008年到2020年12年里，我们经历了6轮降准周期，其中，4次为全面降准，分别是2008年、2012年、2015年、2020年，其余2次为定向降准。最关键的是，只要是全面降准，5年期以上的房贷利率必定降息。

所以，接下来我们有可能迎来5年期LPR房贷利率的降息。

中央经济工作会议指出现阶段我国经济发展面临三重压力，稳经济出手要趁早。此外，美联储购债提前结束，可能在明年2-3季度开始加息，一旦美国进入加息进程，将会压缩我们的降息空间。所以，如果我们LPR要降息，很可能就是从现在到明年1-2季度之间。

这意味着，接下来的每个月20日，我们都要高度关注LPR走向。

一旦5年期LPR降息，则对楼市是重磅大利好！一二线城市的刚需和投资要立刻入场，因为房价将触底反弹。

就在我发文章的当下，12月20日，央行刚刚公布了最新的LPR利率，1年期从3.85%降低至3.8%，5年期房贷利率仍然是4.65%没变。说明高层暂时还是侧重于支持实体经济，对房地产还是谨慎态度，没有操之过急。接下来明年的1-2季度，我们必须时刻关注5年期LPR走势。

最近，包括深圳在内的一些城市，部分银行开始主动降低房贷利率加点数。比如12月13日有消息称深圳部分中小银行首套从5.1%降至4.95%，二套从5.6%降至5.25%。

我告诉大家，这完全不是入场的信号，更不会导致房价上涨。

降低房贷利率加点数属于部分银行的独立行为，通常和各自的额度是否充足有关，还会随着季节变化而波动，由于覆盖面不够，根本影响不了整座城市。而5年期LPR正式降息是央行和国家鼓励买房，是全国所有银行的普降，预期完全不是一个层面。

加点数降低20个基点远远不如正式降息5个基点的效果强烈。

目前，四大一线城市的贷款审批和放款时间都有缩短，但是仅仅如此的话，根本不会导致房价触底和反弹。2017-2019年时，一线的贷款发放非常及时和正常，但房价照样阴跌不止。说白了，银行现在放贷速度的加快只是在为今年下半年的误判纠错，目前信贷发放只是回归正常而已，根本撑不起房价止跌上涨。

只要维持目前的调控政策不放松且不降息，四大一线城市的房价还是会继续阴跌，只是成交量会有季节波动，比如小阳春和年底翘尾。

假如响应高层号召，一线开始有鼓励首套和改善的政策松动，比如首付降低、利率打折、税费优惠、普通住房标准提高、二手房指导价上浮、三价就低松动、5年期LPR降息、经营贷消费贷监管松绑，那么，刚需和投资客都要赶紧入场。

一线城市，是典型的给点阳光就灿烂，一点政策上的宽松都会导致房价触底反弹。在一线，鼓励刚需就是鼓励投资。

所以，现在告诉你明年一线房价会止跌的是外行，预测明年一线房价会涨的是骗子，因为调控政策还不明朗。

每当楼市低迷之际，调控放松一定是最先从三四线小城开始，但最终房价上涨却是从一线开始。

比如2015年大牛市启动前，全国所有城市都陆续取消了限购政策，外地人随便买，到最后仅剩下北上广深仍然保留限购。但是这轮房价上涨，还是从深圳、上海最先领涨起来。

2020年疫情初期，河南驻马店、陕西宝鸡、浙江海宁最先放松调控遭遇一日游，但房价首先启动的仍旧是深圳和上海。

这不是巧合，而是铁律。所以，不论强二线还是弱二线，不论是三线还是四线，楼市是否启动自己城市说了不算，而是要紧盯四大一线，一线涨了才会轮动到二三线。

一线不涨，谁也别想涨！

之前全国已有21个城市出台了“限跌令”，现在限跌已经没有用了，所以最近一个月之内有10多个城市开始出台鼓励购房政策和发放补贴，比如南通海安、湖南衡阳、广西桂林、重庆璧山万州、安徽芜湖、河北保定、呼和浩特等，基本都是弱二线和三四线城市。内容大同小异，就是契税补贴、购房补贴、人才补贴和二孩三孩改善优惠。

为啥这么猴急的鼓励购房，因为根据易居研究院的统计，三四线城市目前的库存积压现象极为明显，已经是2016年7月份以来的最高值，创下5年来新高。

在这里我郑重的告诫大家：发布限跌令的城市不能买，发布购房补贴的城市不能买。

这些弱二线和三四线城市最大的问题，不仅仅是库存积压严重，更重要的是已经逐渐失去了刚需的支撑。

购房补贴根本不能导致房价上涨，想要房价上涨，有且只有一条路，那就是棚改。只有拆掉大量的老房子，人为创造出大量的购房需求，让你无房可住不得不买，房价才能上涨。

完全可以预见，2022年为托底楼市，部分省会和二线城市会陆续放松调控政策，还会放开落户门槛和人才引进。

所以，三四线的朋友们，就算你所在城市放松力度再大，补贴再多，也千万不能投资接盘，而是应该抓住二线省会降低门槛的机遇，直接落户或者搞定房票，实现阶层跃迁。

2021年全国掀起一场整治学区房的风潮，北京、上海、深圳的顶级学区房价格一年内下跌30-40%是普遍行情。

2022年2-4月，全国主要城市学区房会明显升温，成交量大涨，价格也会有涨幅，毕竟孩子读书等不起，既然价格已经大跌了，也不失为入场的好时机。

2022年上半年，一线和强二线城市学区房价格涨幅10%以上还是很有希望的。

如何判断一个城市有没有房产投资价值呢？我告诉你一个简单直接准确的办法：通过外地投资客来判断！

如果你所在的城市很少见到外地投资客的身影，售楼处也都是本地土著，那么，这样的城市，你买一套自住学区豪宅足以，千万别买多套投资。

有投资客的地方，不一定价值很大，但没有投资客的城市，一定不值得你去投资。

如何判断一个城市房价是否要启动呢？我再教你一个简单易操作的办法：通过买房人类型来判断。

你找一个中介，最好是熟悉的中介，问他现在买房占比最多的都是什么人？假如都是年轻人首套自住的，说明市场很差；假如很多是卖一套买一套的置换改善，说明市场正在回暖；假如离婚买房、代持买房、公司买房、赠与买房、人才买房、破限购买房、经营贷消费贷买房的人在大量增加，说明房价要大涨。

我发现，很多买房人都会犯一个致命错误，就是企图对赌政策，并在政策出台前行动。这是所有不成熟小白的通病，比如常常有读者会问我，明年房地产税可能会出台我是否要赶紧把多余房子抛掉？又要降准降息了，我是不是应该马上抄底？

记得央行高层曾经说过，利率、汇率这种东西就是要打破预期，打破共识，一旦所有人都形成一致共识，经济就会过热和过冷，所以央行的操作要尽量做到出其不意。

楼市里入门级的一个理论“买涨不买跌”就是这个意思，一旦大家都认为要继续跌了，再便宜也没人买，一旦大家都觉得还要涨，再贵也会疯抢。所以，高层的作用就是要打破这种一致的预期。

因此，我想奉劝大家的是，可以预测楼市政策，可以为此而做准备，但是千万别在政策出台前行动，碰准了是侥幸，碰壁了是活该。

楼市和股市完全不是一个概念，楼市利好政策出台后有充足的时间买进，利空政策出台后，也有充足的时间让你逃顶。聪明人毕竟是少数，在政策转弯之际，大多数人还是会惯性的做出错误的决定。你的成功其实就是比这群愚昧的人快一步而已。

一定要记住：不要在预测的政策下行动，而要在政策落地后第一时间出手！

二十年经历证明一件事：等我出手买房了，房价才会涨。当然，到时候我会第一时间发文告诉大家。谢谢关注。

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