降息通道开启！楼市能否重返光辉岁月？

 

5年期LPR，果真降了！

 

今天一早，央行全面降息，1年期和5年期LPR双双下调。

 

这也是二者利率时隔21个月以来，再次同步下调。

 

短短1个月内，央行降息，降准，降1年期LPR，现在5年期LPR也一起降了。

 

如此大的阵仗，房地产圈可谓炸开了花，南宁楼市信心要回来了？

 

 

 

在央行多次“暗示”之下，5年期LPR真降了！

 

今天一早，央行发布公告，宣布全面降息。

 

图 | 1月20日央行发布LPR下调公告

 

其中，1年期LPR下调10个基点至3.7%，5年期以上LPR下调5个基点至4.60%。

 

这也是二者利率继2020年4月20日后，时隔21个月再次同步下调。不过，并没有预期的高。

 

5年期LPR下降，对不少人最直接的影响，就是房贷。

 

以房贷100万元为例，按30年贷款、等额本息方式来算，利率调整之前，月供为5156元，调整之后则为5126元，每月减少了约30元。

 

虽然不多，但是蚊子再小也是肉，每个月多省出一两杯奶茶钱，它不香吗？

 

不止如此。把时间放长一点，从去年12月开始，央妈就一直大动作频频。

 

去年12月15日，央行下调金融机构存款准备金率5个基点，共计释放长期资金约1.2万亿元。

 

去年12月20日，央行下调1年期LPR，从3.85%下降至3.8%。

 

今年1月17日，央行发布公告，中期借贷便利(MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率，双双下降10个基点。

 

今年1月18日的央行开年首场发布会上，“房地产”被提及了20次，中国人民银行副行长刘国强喊话3次“发力”。

 

图 | 央行宣布降息

 

为啥2022年开局，金融利好频出？因为稳经济压力山大！

 

 

 

近两个月，连续降息降准的“组合拳”之下，业内人士众多预料到5年期LPR会迎来下调。

 

不过1年期和5年期LPR“双降”，的确较为难得。

 

在业内人士看来，此次LPR“双降”透露出三层政策意图：

 

一是通过降低贷款利率，降低融资成本，从资金供给端刺激经济的意图较为明显；

 

二是非对称式下降，体现出加大力度支持制造业投资和消费的政策意图；

 

三是非对称式下降反映出对于房地产相关信贷的支持态度，又表明政策以稳为主和相机抉择。

 

各方普遍认为，LPR“双降”进一步展现了稳增长的决心。

 

首先，房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期，仍是2022的整体基调。

 

业内人士分析，货币政策表态之所以发生如此巨大的变化，原因在于经济面临三重压力：需求收缩、供给冲击、预期转弱。

 

从2021年四季度的数据就能找到原因。GDP同比增速为4%，房地产业和建筑业GPD双双下滑，增速分别为-2.9%、-2.1%。

 

图 | 2021年四季度建筑业、房地产业呈负增长

 

稳增长之下，货币政策全面发力，释放出松绑信号，也就不难理解了。

 

2021年10月以来，金融监管部门多措并举稳定房地产市场，满足个人合理的住房贷款需求。

 

同时，国家发改委近期发布促消费相关通知，明确表示，促进住房消费健康发展。

 

图 | 1月16日发改委通知截图

 

加上这次降LPR，救市不再遮遮掩掩，而变得更直接。

 

历史往往那么相似。2015年楼市整体“去库存”的基调下，一年内5次降准和降息。

 

从1998年房改到2020年 ，房地产市场经过了二十多年的高速狂飙。

 

图 | 1996~2015年房贷利率情况

 

在高周转模式下，2015年的市场疯狂发展。2015到2016年，可谓是中国房地产的转折年。那一年，股市暴跌，楼市暴涨。

 

在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下，2015年南宁新建商品住房成交量同比大幅增长，成交面积811.65万㎡，同涨46.5%，成交均价6806.81元/㎡。

 

图 | 2015年南宁商品住房成交均价（来源：南国早报）

 

如今，在“三道红线”之下，房企融资艰难，企业资金端压力明显加大。

 

2020年房企资金困难加剧，近期国家甚至发话让9家国企为11家企业注入流动资金，可见确实压力不小。

 

如今，资金一定程度流入楼市，对于房企而言，可以缓解部分房企资金阶段性紧张，获得喘息机会。

 

对于购房者来说，房贷利率、放款周期或有一定松绑，更有利于刚需购房者。

 

 

 

2022年刚开局，楼市就利好频出，南宁楼市是不是离回暖更近了？

 

大V君有几大预判：

 

①进入降息周期

 

如今进入降息周期，不少人似乎看到了2015年的影子，楼市一片欢呼。

 

大V君觉得，别高兴得这么早，因为上文也算过账，100万的房贷，贷30年，每个月月供也才减少30元，对市场影响并不算大。与2015年的“3·30”首付比例下调政策相比，还不太够重磅。

 

图 | 南宁实景

 

这一轮降息的背景，主要还是全球经济进入下行周期，使得各国又走向“放水”的老路子上来。别人宽松，我们肯定也要宽松，不然就亏大发了。

 

但中国承诺不搞大水漫灌，所以央行一直很克制，主张细水长流，来助力实体产业。

 

②市场逐渐回暖

 

5年期LPR下调，虽然主基调不是救楼市，但是资金也会一定程度流入房地产，对楼市而言也是一大利好。

 

比如2015年，央行5次降息、降准，全国楼市成交再创新高，南宁也不例外。

 

图 | 近年来南宁商品住宅成交走势（来源：南宁晚报）

 

克而瑞数据显示，2015年南宁商品住宅新增供应898万方、成交780万方，双双大幅上涨，创下2010年以来的高峰。如今，降息政策频出，2022年楼市似乎也离回暖越来越近了。

 

而且，对深受“三道红线”卡喉的房企而言，融资渠道有所宽松，无疑是获得了一个喘息的机会，有利于他们平稳地减负债、去杠杆，避免增加更多交付延期、楼盘停工的风险。

 

③刚需楼盘最先受益

 

从2015年成交TOP20榜单可以看出，降息后市场回暖，性价比高的刚需盘最为受益。

 

图 | 2015年南宁商品房销售榜TOP20（来源：克而瑞）

 

房贷利率下降有利于刚需置业，降低他们的购房成本，但减少不了多少成本，不影响他们的购房决策。但如果还会持续降息甚至降低首付，那么影响就不一样了。

 

这些年，房地产发展的主基调是“房住不炒”，所以利于刚需释放的，政府乐见其成。

 

但是对于二套或以上，带有投资（投机）性质的，大V君认为政策不会放松，仍会持续趋严，所以对于炒房者来说影响不大。接下来，刚需释放有望上升，使得市场有一定的支撑。

 

④核心区域品质楼盘，成为保值增值首选

 

政策不断向买房人“示好”，如今也是买房比较好的时机。

 

怎么买？从2015年重点区域成交和价格的变化，可以借鉴：买房要选重点区域！

 

2015年南宁商品房成交首次突破10万套，达成交巅峰。很多人还看不上的五象新区，商品房销量超过2万套，占南宁楼市销量的1/4。商品房均价，由2013年的5000元/㎡上涨到6718元/㎡。

 

图 | 2015年五象部分楼盘价格（来源：乐居网）

 

随后五象楼市爆发，也是后来3年涨幅最明显的区域，成为南宁楼市成交“老大”。

 

 

图 | 五象新区航拍

 

大V君首推城市核心区域的品质楼盘，如凤岭南北、五象湖、蟠龙板块、朝阳板块等核心区域，地铁、学校、江景、湖景、商业、公园等占据二个或以上资源的楼盘。

 

目前，华润、北投、万科、建发、中海等旗下楼盘分布不少，购房者选择性较大。

 

相对而言，这些地段将吸引更多高收入群体。

 

⑤青秀核心区域存量少，价值有较大上升空间

 

从供应来看，五象仍是2022南宁楼市的供应和成交的重点区域，核心板块的房价应对坚挺。

 

而青秀，除了传统的凤岭南、凤岭北、柳沙，仙葫、长塘等板块将增加供应。可以看到的是，随着核心区域供应的减少，整体价格将有较大的浮动空间。

 

但因为铁学商资源的优越性，核心区域房子的更具保值增值性。如吉祥凤景湾、大唐臻观、保利领秀前城、唐樾青山等楼盘，无论地段、品质、物业等都不错。

 

稳，就是最大的前进。

 

在时下的楼市大环境中，央行持续降息，无疑给购房者日渐浓厚的观望情绪，起到至关重要的提振作用。

 

这不就是我们期待已久的楼市信心吗？

 

 

 

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