房价“跌跌”不休，年后的“小阳春”能否如约而至？
众所周知，以往的三、四月份，楼市都会迎来一波小高潮，也就是我们常说的“小阳春”，但在2022这个稍显特殊的年份，“小阳春”还会不会来，要打上个大大的问号。
对于这个问题，目前存在两种“看多”和“看空”两种截然相反的观点。
看多派认为信贷宽松，调控松绑，未来必然小阳春，是时候下手抄底；
看空者则认为，近期特价房频出，房企仍深陷“回款”泥潭，日子都不太好过，现在入局抄底，铁定罚站。
南宁楼市是否将迎来回暖？
接下来我们遇到的，究竟是“小阳春”还是“倒春寒”？
2月1日大年初一，中指研究院发布《百城价格指数报告》，对一月份全国100个主要城市的新房及二手房价格作出了阶段性总结。
报告中显示，2022年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/㎡，环比下跌0.01%，价格环比已现三连跌；重点城市整体推盘量有所回落，1月除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清，且部分项目经历去年底优惠促销、以价换量后，1月价格优惠力度减弱。
图源|中指研究院
二手房方面，百城二手住宅平均价格为15987元/㎡，环比下跌0.08%，价格环比已现四连跌。市场整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交量有所企稳外，其它多数城市二手房成交量依然维持低位运行。
图源|中指研究院
数据方面给人最直观的感觉就是：目前我国房地产行业仍身处低位。
不过，如果将过去几个月的数据进行汇总，得出的结论则有其利好的一面。
从城市的维度来看，报告中新房价格环比下跌城市共46个，较上月减少12个；二手住宅价格环比下跌的城市共有65个，较上月减少6个；
环比下跌城市个数变化 图源|中指研究院
从数据的维度来看，1月份新建商品房跌幅较上月收窄0.01个百分点，同比上涨2.06%，；二手房跌幅较上月收窄0.01个百分点，同比上涨2.86%；
而这也是二手房自2021年11月开始的连续第三个月持续上涨。
没错，下跌情况已经在收紧！
甚至，止跌回暖的城市还在进一步增多！
数据方面的“回暖”，从宏观角度看，是ZF积极信号的一种延续。
众所周知，在经历2021年650多次的调控后，自去年10月以来，国家层面便开始释放积极信号，而政策和信贷的持续松动，年末的市场也终于有了起色。
首先是央妈发文：坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年的政策衔接……维护房地产平稳健康发展。
2021年金融统计数据新闻发布会
具体在执行方面我们看到，首先给房企的开发贷松绑，缓解流动性。出台了多项维稳政策，包括加快开发贷的发放和放宽部分房企债券发行等，保障房地产平稳发展。
其次在个人房贷方面，10月份央行强调两个维护，重点在于维护消费者合法权益。
特别是在2022年1月20日上午，央行还下调5年期以上贷款市场报价利率(LPR)5个基点，而这也是自2020年4月之后，5年期LPR利率时隔21个月首次出现下降。
考虑到5年期LPR利率，是银行发放房贷的重要参考，振兴楼市意图明显。
图源|中国人民银行公众号
而随着国家层面不断打出“明牌”地方ZF也为了促进购房，纷纷“超级加倍”，卖力吆喝：
11月24日，成都释放宽松信号，预售资金支取比例上升5%，协调增加信贷投放额度。
12月01日，荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴
12月03日，重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴
12月07日，南通海安对改善型购房需求给予补贴、
12月10日，保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。
荆门补贴政策 图源|荆门晚报
除此之外，还有：
北海、宁波、青岛、济南、自贡等放松住房公积金贷款要求；
昆明、玉林、荆门、芜湖等出台购房补贴相关政策；
海南、中山、嘉兴、淄博等省市放宽或放开落户限制。
这些政策，说明从全国层面，楼市是有积极的信号的。最少明年在大环境层面，不会再严苛。
看完了全国的总体态势，不妨让我们将视角锁定在南宁身上。
此前在关于“返乡置业”的文章中（点击此处查看），我们曾提到今年的返乡置业情绪并不高涨，但由于国家“就地过年”的号召以及部分房企“回款”压力，今年春节期间仍然会有不少项目照常“营业”，推出各种优惠活动，事实上也确实如此。
从初一开始，小探发现不少中介朋友并没有选择过年回家，而是继续通过朋友圈或者电话的方式寻找潜在客户，在与几个中介交流之后，他们也纷纷表示现在南宁的不少项目都在春节期间照常销售。
图源|小探朋友圈
小探特意去几个项目的售楼部转了转，大年初一、初二比较冷清，当然这可能也与当时的节日氛围以及寒冷的天气有关，不过好在从大年初三开始，部分售楼部逐渐热闹了起来。
售楼部现状|小探实拍
当然，也有部分售楼部选择在大年初七才开始营业，过年期间仅安排工作人员值班答疑。
总的来说，就小探的感觉而言，今年春节期间南宁楼市热度确实回暖了一些，客流量也有所恢复，但相比以往，仍然逊色了不少。
这一点从成交量方面来看，也能有所佐证。
截止2月8日18时南宁住建局网签数据来看，大年初一仅成交2套，初四成交10套，初五、初六各成交13套，与春节前相比还是有着不小的差距。
图源|住建局官网
当然，成交量低也包含了网签数据存在滞后性、市民选择在家过春节等原因，而根据以往经验来看，春节后的成交量都会有不小的飞升，换句话讲，春节后的楼市或出现回暖情况。
不过要清楚的是，即便年后楼市可能会释放需求，总体来看，楼市整体仍将延续2021年的低迷状态。
那么南宁，会迎来属于自己的小阳春吗？
小探认为有可能，但前提是年前的一系列政策都能够尽快落实。
特别是在南宁市十五届人大二次会议上，工作组专门提出的“推动优化信贷政策和适当降低二套房贷首付比例”。
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我们都知道，买房的首付比例是楼市最重要的杠杆，首付比率下降，杠杆率上升，购房者则可以利用银行资金的比例更高，对楼市构成利好。
因此一旦南宁二套房首付下降，对于南宁楼市而言，将有着一定的刺激作用。
当然，小阳春的出现也并不意味着“普涨”时代的到来，小探认为有方面值得注意：
首先，2022年南宁各城区、板块之间的分化依旧存在，远郊区域项目恐将持续低迷，主城区改善项目以及部分配套完成基本升级的片区会再次体现其“保值”属性，比如年前教育配套进一步升级的青秀以及五象。
园湖路小学金仑校区官宣
其次，参考目前的市场情况，“回款”、“活着”、“去化”仍然是各大房企的关键词，因此为了生存，所以打折、促销、特价房是必然的，力度会很大，惊喜会很多。降价促销历来内卷度超高，谁降价早、力度大，谁受益越大。
基于这两个判断，探友们今年买房需可以注意以下几点：
1、刚需买房要抓住特价窗口期，优质项目可以谨慎抄底。
2、今后买房，安全第一。尽量买央企、国企，比如保利、华润、万科等开发商。
最后，市场寒冬之际，购房者更要睁大双眼，还是那句话：地产的调控从来就不是为了锤死房地产，而是更平稳的发展！
没有一个寒冬无法逾越，也没有一个春天不会到来。
泡沫的无限膨胀，必须戳破，而矫枉过正的操作，也定会得到调整。
2022年，万一好起来了呢！
当然如果你对某些项目感兴趣，也可以留言给我们，小探会为您带来最详尽的楼盘分析和购买意见。
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