【广西地产大V】楼市要变天？南宁二套房公积金首付降至三成

 

不算新闻的新闻，嗨起来了。

 

“南宁二套房公积金首付比例降至30%”！2月18日，南宁住房公积金管理中心官网公布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》等文件，并将于3月1日起施行。

 

先前已有草案基本明确二套房公积金首付比例下降至30%，这是板上钉钉的事。政策即将实施，大家激动得朋友圈一阵狂发。

 

无独有偶，重庆、山东菏泽、江西赣州等城市传来房贷比例下降消息。

 

难道楼市风向要转了？

 

 

 

南宁二套房公积金首付确实降了。

 

2020年，南宁住房公积金管理中心曾出台政策。想用公积金买二套房，不但有144㎡以内的限制条款，而且比例不能低于40%。

 

如今，不但首付比例将至30%，而且还不受面积限制。

 

图 | 南宁公积金2月18日细则截图（来源：南宁日报）

 

这会促进南宁公务员和企事业单位的员工用公积金买房吗？

 

大V君不少朋友的回答出乎意料。“先把去年的绩效补发再说”、“不降收入就好”、“组织还暗示我要多加班，收入还可能要降”……

 

言下之意。很多公务员，不是“地主”，家里的“余量”也不多。首付降下去，收入也降了呀！

 

去年，南宁多块地流挂。昔日富得流油的土地财政，现在要数米下锅。

 

再说，这两年免费的疫苗，各种社区的检查和服务，都是财政在买单。

 

此外，我们还需要不少钱，去修建公共基础设施，促进城市文明，促进乡村振兴，保障养老金的发放……

 

“首套房公积金贷款最高额度调整至70万元，二套房公积金贷款最高额度调整至60万元。”这次不但二套房首付比例松，贷款额度也松了。

 

先前，最高额度只有50万。

 

 图 | 示意图

 

额度多了20万元，效果如何？以一套125㎡的改善房为例，按目前南宁房产均价约1.3万元/㎡计算，总价要162.5万元。按新政二套房贷首付30%也要48.75万元，需要贷款总额为113.75万元。

 

实际上，公积金贷款还差43.75万元！

 

首付降了，总额没有降，买房负担也没降多少呀。

 

不少开发商朋友表示，有公积金的公务员和企事业单位员工该用公积金买房，也早买了。

 

更为利好的消息是，公积金新政进一步扩大贷款对象的范畴，即由原先南宁、北海、钦州、防城港四城缴存住房公积金的在职职工扩大到广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）的在职职工。

 

图 | 南宁公积金2月18日细则截图（来源：南宁日报）

 

这个政策在未来比“首付三成”影响还要大。

 

综合多方观点，业界给到的判断是：降低公积金二套房首付比例，心理提振的作用可能会更大。不管怎样，政策的效应是累加的。说不定哪天就量变到质变，迎来小阳春。

 

“如果连促进政策都没有，就别谈未来变化”。

 

 

 

在上周，不少地方传来地方出台新政“降首付”。

 

据报道，近日山东菏泽多家大行已下调首套房按揭贷款首付比例：

 

名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20％；

 

名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30％。

 

图 | 山东菏泽多家大行下调首套房按揭贷款首付比例

 

重庆和江西赣州的不少银行也已经将首套房贷首付比例降至20%。

 

图 | 重庆和赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20%

 

受多地房贷首付比例下调的利好影响，上周港股和A股的地产股全线普遍大涨。

 

 图 | 上周港股和A股的地产股全线普遍大涨

 

楼市风向，要变了吗？

 

上周至今，菏泽等城市的“新政”未被叫停。这有可能得到有关部门默许了。“一城一策”，别搞太过分就好。

 

降息和降首付，被称为楼市刺激政策的“核武”。

 

最近15年历次按揭贷款政策，首付比例下调至20％的只有两次。第一次，2008年10月27日，央行宣布最低首付款比例调整为20％。

 

第二次，2014年9月30日，央行宣布，非限购城市执行首套贷款首付比例20％，二套贷款首付比例30％政策，首套利率最低可打7折。限购城市执行首套贷款比例30％，如果贷款已结清，二套贷款比例也可支付30％。

 

两次调整后，发生了什么？ 

 

第一次，2009年，全国楼市均价达到4681元一平，同比上涨23.6％。

 

第二次，2015年至2016年，全国楼市均价分别上涨7.4％和10.1％。

 

“降低首付相当于打开潘多拉的盒子？”

 

大V君不少朋友却认为非公积金买房继续降首付的可能性不大。目前南宁首套房贷比例20%，再低就不可能了。再说，开发商造就无数次主动为购房者“降首付”，各种分期付款，甚至变相降总价的手段层出不穷。

 

然后呢？然并卵！

 

 

 

南宁二套房公积金首付降至30%，喧哗了两天后，并没有出现想象中的骚动。

 

不少粉丝留言。有人说：年底再看，会不会发现年初买房的都站山顶了？

 

还有人说：价格战才刚刚开始，房开降价是断臂求生，不降价就是等死。经济不景气，不急，老百姓可以继续持币观望，让子弹飞一会儿……

 

图 | 南宁近日的阴雨天气与当下的楼市十分应景

 

也有激进的观点：南宁楼市再派红利。有实力者坚决买入，持有房产者坚定持有。5-10年后，回头一望，你会感激不尽；不听劝告者，将拍断大腿，悔不当初。欢迎截图取证，10年后验证。2022-2032，房价最低点在2022，抄底好时机。

 

谨慎的人，有谨慎的道理。不少房企接连暴雷，楼市持续震荡。

 

乐观的人有历史的依据和现实的支撑。1月人民币贷款新增近4万亿元，这是肉眼可见的“大水”！

 

图 | 万科公望售楼部客户在咨询

 

关于未来，万科郁亮认为，楼市“黑铁时代”来临。“今年是万科背水一战的一年，意思是指要么死、要么活，没有中间状态。”

 

郁亮的话，在内部说说提高万科员工警惕倒是没什么。说者无心，听者有意，再扩大者就“三人成虎”。不知道为什么会如此大规模扩散出去，人人都说“黑铁”的时候，可能楼市真的“黑”了。

 

大V君相信，房地产只会像家电行业一样常态化，不必要用非黑即白的颜色渲染一个行业的情绪。

 

图 | 南宁某楼盘

 

房地产还是一个销售额每年10多万亿的支柱行业！领导能让他“黑”吗？

 

格力董明珠提议家电加快更新换代，不是得到来自庙堂之高的肯定和推动吗？

 

其实，郁亮无非是想吓唬一下自己人还有合作商。会上郁亮提到：房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，但今天不一定还能做到。如果所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以需要流程再造。

 

万科上下游的合作商都明白这是什么意思。老大出面帮大家砍价。

 

前天，大V君看到华为余承东的内部讲话——“干掉特斯拉！”

 

华为承受的压力应该不比万科等房地产企业小吧？为何华为就能刀口向外？

 

关于楼市未来，现在能看到更符合逻辑和现实的趋势是——剧烈分化。无论房企、楼盘、产品、购房者还是区域，都在剧烈分化。

 

图 | 没有一个春天不会到来

 

首付就算降到10%依然有部分人买不到商品房，别慌！有保障性住房。

 

房地产税是大趋势，别慌！这意味着多套房者要整合手上资产，购买更中心和优质的资产。

 

不少房企继续在进ICU的路上，别慌！那是行业的自然出清，某大已树立处理的典范案例。

 

不破不立，行业自有其发展逻辑，那就摆脱高周转的发展模式后向高质量增长的模式转变。

 

不少区域在打价格战，别慌！南宁城市更新与新城外拓同步进行，产业在积极引进和发展。相信“强首府”真的会“强”。

 

最后提一句买房建议：

 

中心！中心！中心！

 

 

 

更多独家资讯、深度报道

请打开广西地产大V视频号