【楼市花儿街】南宁土地供应“控节奏”，背后的“秘密”你该知道

3月3日，南宁市自然资源局发布《南宁市2022年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》。

仔细研究发现，这份出让计划背后，藏着不少“秘密”。

一是，对于供应总量调整的改变；二是对于南宁今年发展主攻方向的变化。

出让计划总量下降15%，努力去库存

从出让计划总量来看，南宁各城区（除武鸣）共计划供应104个项目，拟出让面积约9588亩，相较去年减少了15.3%。

其中，住宅用地项目48个、占地4190亩；商服及其他用地15个、占地778亩；工业用地28个、占地3095亩；仓储（物流）用地13个、占地1525亩。

▲（来源：南宁市自然资源局）

其中，在经营性用地（住在用地+商服及其他用地）中，小花对比了2019年-2022年的土地供应量（数据仅供参考）发现，自2020年达到阶段性的高峰期之后，土地供应量已经连续两年在逐渐减少，今年土地计划供应量是近4年的新低。

而在成交总量中，2019年供求基本持平，而从2020年开始，差距逐渐增大，土地供大于求。在2021年成交量相当意外，仅3775亩，土地供求比1.72。

需要关注的住宅用地，相较去年创下新高的5500亩住宅供应量来说，今年住宅用地供应量大幅减少，共有48个项目，面积约4190亩，占全部供地的43.7%。

从2021年下半年开始，开发商在南宁拿地趋于保守，需求减少，供应也相对减少。所以从供应计划的变化，可以看到南宁今年供应量保守了很多。

根据克而瑞数据，2021年南宁市主城区（未统计武鸣区）经营性用地总供应幅数60幅，合计约6322亩、体量（计容建面）约1162万㎡；总成交幅数38幅，合计约3775亩，体量约674万㎡。与2020年同比，供应总建面下滑17%，成交总建面下滑47%。

值得注意的是，2021年南宁商品住宅成交量613万㎡，同比下滑35%，去化周期拉长，周期在16个月。

由此来看，南宁大概率会逐步调整土地出让节奏，以去库存为主。部分地块为2021年终止出让或延期的地块。

没有意外，五象依旧是供地大户

在预计出让的48个住宅用地项目中，五象新区出让1221亩，占比29%；兴宁区出让752亩，占比18%；江南区出让600亩，占比14%；青秀区出让587亩，占比14%。

邕宁（五象外）明显减少，面积200亩。西乡塘区、经开区占比不足10%，面积分别为333亩、127亩。

五象新区依旧是土地供应大户人家，计划出让唯一上千亩的区域，共有15个项目。五象之外，紧随其后的是兴宁区和江南区，“旧改大区”西乡塘区补货依旧不多，占地333亩，5个项目。

青秀区这次供应量再次减少，占地587亩，6个项目，多在青秀东部、北部。此外，其他城区、开发区的土地供应量差距不大。

这也就意味着未来几年南宁楼市的主要供应大区，还是在五象。

看到了产业发展方向

在总体出让计划中，小花注意到，不同用地的占比。

2022年计划出让商住用地占地778亩，共15个项目，主要集中在兴宁东、三塘、沙井、凤岭南滨江等都有分布。

工业仓储用地，也就是产业用地共4620亩，与去年的4920亩相比，下降6%。

▲2022年出让计划工业仓储用地

我们看到今年南宁工业仓储用地的供应计划和去年基本持平。

今年工业供应量最多的是高新区，14个项目占地1120亩。其次是经开区，5个项目占地691亩。

让有些意外的是，青秀区工业用地仅一个项目，面积达到651亩，位于东部产业新城的伶俐工业园，这体量估计又有大项目要引进青秀区。

而西乡塘区的工业项目分布主要在南宁西面的金陵镇；兴宁区工业向东，项目主要集中在五塘工业集中区；五象新区的工业项目则主要集中在综合保税区。

南宁土地市场玩法不同了

今年南宁的土地市场，不管是出让地块，还是出让规则，都发生了很大变化。

1、多个项目要求配建学校

在今年计划出让地块中，有18个项目明确要求配建教育配套，共配建14所幼儿园、7所小学、初级中学1所。主要集中在兴宁、良庆、高新区（含综保区/五象南）配建的学校。

但是，配建学校势必会增加成本，而现在开发商又在想尽办法去杠杆、减负债、降低拿地成本的时候，这会不会“劝退”开发商？

2、土拍预申请，小心试探市场

上个月，南宁市自然资源局、南宁市财政局联合印发《关于公开出让地块实行用地预申请有关事项的通知（试行）》。

《通知》明确“实施预出让公告的用地范围及发布范围”，对商服、文旅、住宅、工业用地（市场充分竞争类）等公开出让的地块实行用地预申请制度。

在土地出让前出让人发布出让预公告，有意向的竞买人应办理预申请手续，并缴纳购地保证金，成为预申请人。

实行用地预申请的，购地保证金按不高于出让地块出让起始总价的10%设置，最高不超过人民币2000万元。

很明显，降低了土地流拍的风险，也降低了开发商拿地门槛，土拍顺利出让更加保险了。

3、“最高限价+摇号”方式出让土地

前几天，南宁市自然资源局发布征求《南宁市国有建设用地使用权“招拍挂”出让现场公开摇号规则（征求意见稿）》（以下简称《规则》）修改意见的公示，南宁市对土地“招拍挂”出让方式，拟采用“最高限价+摇号”制度。

具体方式：当竞价或报价达到地块最高限价，有2个或2个以上竞买人愿意以地块最高限价应价的，征求竞买人愿意举牌示意，工作人员现场宣布进入摇号阶段；由工作人员按照号码牌选出不同的号码球，投入摇号机，然后启动摇号机摇出随机号码，最后确定相应竞买人。摇出的号码球号码对应的竞买人为该地块竞得人，最高限价即为地块成交价。

也就意味着，拿好地变得“看运气”了。

和此前花儿街预测的那样，今年是南宁去库存大年，从土地出让计划中，我们就能看出，减少住宅用地出让，留出时间清库存。

调整土地出让规则，限高价不搞竞产权，控制面粉成本，减少开发商拿地压力，从而稳住房价。值得关注的是，住宅用地供应少了，但是工业和仓储用地供应基本持平，可见南宁对于强产业、强工业的用地供应，依旧是要重点保障的。

以下附上国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划（工业仓储）项目名单。