虎年首拍诚意满满，南宁掏出青秀滨江绝版靓地！
随着开年后逐渐复工复产，3月份，南宁土地市场将迎来2022年首宗商住用地的供应。这是南宁今年第一宗进入公开市场“招拍挂”的商住土地。
为了让此次土拍实现开门红，南宁市也诚意满满，掏出了压箱底的青秀区三岸的土地作为虎年首拍“开场秀”。
▲南宁2022年第7期国有土地招拍挂GC2022-007地块位置。
GC2022-007地块位于南宁市发展最成熟的青秀区的三岸板块，那安快速路东侧、凤岭南路南侧。这片区域有一个更霸气的名字叫“凤岭南滨江”板块。
该地块将于3月24日挂牌公开出让，商住用途，占地面积44.177亩，容积率2.0，计容体量约5.89万㎡。其中商业占比3%-5%，其余为住宅。建筑限高60米，也就意味着，该地块的产品主要以20层左右的小高层为主，非常适合打造低密度改善型高端住宅。
▲地块的属性非常适合打造高端小高层住宅小区。
地块起始单价635万元/亩，起始总价约2.81亿元， 起始楼面价4762元/㎡，竞买保证金6000万元。
值得注意的是，此次土地出让，地块大小适中，面积并不算大，意味着土地总价不高，竞买保证金门槛也低，为的就是降低竞买门槛，减轻拍地压力。
如今，地块周边已经进驻有美的、金科（玉桶金）、龙湖、中国铁建等知名房企。整个片区也渐渐有了高端富人区的雏形。
南宁向东的高端富人区
众所周知的是，南宁目前经济最发达，城市面貌最好的城区就是青秀区。近二十年来，青秀区尽享了南宁市向东发展的巨大红利，无论是埌东新区，还是凤岭南北、东盟商务区，都成为了南宁的城市名片和房价最高的区域。
▲无论什么时候，青秀区都是南宁YYDS。
如今，青秀区内的土地寸土寸金，开发一块就少一块，只剩下开发时间最晚的三岸板块还有土地供应。三岸也由于自身靠近东盟商务区，毗邻邕江的优势，而成为南宁市未来重点打造的高端住宅区。
▲三岸片区拥有一线江景资源和配套最新的优势。
直到2018年南宁市才公布三岸片区的正式控制规划。片区内的建筑综合容积率被控制在2.5左右，这也就意味着，这个板块不会容纳太多的人口。
▲有江景，低容积率，这就是按照富人区的规划去打造的片区。
本次南宁市供应的土地距离江边很近，地块整体方正，内部平整，没有大量的土石方需要清理，属于非常优质的“靓地”。
▲GC2022-007地块航拍图，距离邕江直线距离百米左右。资料来源：克而瑞
由于三岸片区开发得较晚，所以整个片区的配套非常新，南宁市和青秀区也给予了三岸片区最大程度的资源倾斜。片区规划有3所小学、2所中学的教育配套，其中南宁知名小学桂雅路小学开泰校区已经确定落址三岸。整个片区的配套正逐步向凤岭南北看齐。
▲除了学校外，片区内的公园、商业、酒店、文化配套也一应俱全。
现在，区域内的道路宽阔，都是新建楼盘，很少有旧房子，外立面很新，城市界面给人的感觉很舒服。
▲即使是在阴天，也不会觉得特别压抑。
周边不少楼盘已经交房入住，居住氛围正在形成中。
▲周边楼盘的的品质感很强，这是三岸片区晚开发的优势。
今年首次出让土地，南宁市就把三岸片区的优质土地拿出来，此次出让以后，未来三岸片区的土地供应又将少一块。
▲周边配套正在快速兑现中。
据小鹿从“路边社”了解到，自从地块挂牌后，已有多家开发商表示了对该地块的兴趣，并踏勘了土地。其中有较大意向参与竞拍的开发商有：保利、中海、建发、联发、荣和、天健等知名房企。
三岸何以成为“网红”板块
熟悉南宁的老铁们都知道，现在的三岸还有一个更高大上的名词叫“凤岭南滨江”。这一个称号完美概括了三岸板块的价值。
其最大的价值就是拥有邕江的江景，而且还是南宁少有的还未开发的板块。此前南宁开发了仙葫、凤岭南、五象、龙岗等区域，但是唯独留着三岸不开发。直到邕江滨江公园建设后，三岸片区才开始供应土地。
▲政府直到修好了江滨公园才开始供应三岸的土地。
这说明，政府对于三岸抱有巨大的期望，认可三岸的居住价值。三岸成为了南宁凤岭片区最后的留白地，土地价值高且稀缺。
▲三岸拥有吸引南宁富人阶层居住的基本配置。
其次就是三岸片区的范围不大，片区内的土地资源有限。据小鹿的不完全统计，三岸片区的住宅土地，至今也就供应了12块。在双限地时代，南宁政府仅仅只出让了4块三岸的土地，即彰泰·凤岭江湾、新城·悦隽江山、中国铁建凤岭国际城、银河龙湖·江与城。
▲中国铁建凤岭国际城堪称三岸最具性价比的楼盘。
直到2019年，南宁放开房价限价后，三岸板块才开始批量供应土地。从龙光天曜开始，三岸片区逐渐吸引了诸多大牌房企前来争抢，楼面价不断刷新记录，很快就与五象湖板块并肩成为南宁最多“万元地”的板块之一。
▲三岸最后的一块双限地是银河龙湖·江与城。
作为凤岭南的外溢板块，三岸距离东盟商务区不远，顺理成章地享受到了青秀区的雄厚根基，以及南宁“整体向东”发展的巨大红利。
▲隔江与五象相望，作为青秀区唯一沿江板块，“凤岭南滨江板块”响彻全网。
挑战与机遇并存
自2019年急速爆红后，三岸板块风头仍持续不减，但在楼市大环境走弱的情况下，三岸同样也迎来了一阵低潮期。房价太高导致去化压力大的问题确实存在。但是片区内的房企们，也想到了各种办法改进产品，提升产品溢价力。
片区内的产品构成相当丰富，体现了各大房企优秀的产品力。其中美的·悦江府的空中庭院产品，是南宁少有的产品创新。
▲美的·悦江府的户型产品分解。
层高6.3米的挑高露台，打造成“空中庭院”给人耳目一新的感觉。挑高的露台，增加了视野宽度和空间仪式感。
▲在三岸才能看到这样的创新产品。
而中国铁建·西派御江则采用了公建化的金属外立面，在颜值上秒杀整个三岸片区的竞争对手。其中，金属质感外立面在南宁也是不常见到的。
▲流线型的阳台呈现波浪状的弧度。
而其产品尽量把窗墙比做大，尽量压缩墙体的面积，呈现出完美的边厅“无界”的效果。出了三岸，你在南宁再也找不到第二个同类型的产品。
▲所谓“无界”，把墙去掉，让整个室内空间没有界限。
正是此前三岸的土拍，才造就了房企们在产品上推陈出新。三岸板块拥有南宁目前最丰富的住宅产品线，从住宅公寓到别墅，全部都能在三岸找到。
▲三岸的江景别墅同样具有较高的居住价值。
站在开发商的角度来看，如果从短期因素考虑，如果你的产品没有特色，土地的价格再拍得贵一些，那么你在三岸是没办法存活下去的。没有产品力，在这里的直线竞争中占不到任何优势，除了降价，没有别的办法。
而从长期因素考虑的话，凤岭南的土地开发完毕后，三岸就成了唯一的方向。这个区域的价值会随着人口不断迁入而提升，房价始终会被南宁的高端阶层所接受。
所以，坚持长期主义、产品主义的房企，在这里会非常有优势。如果是快周转的房企，小鹿觉得风险还是比较高的。
写在最后
作为一个全新的板块，三岸非常有希望成为真正的“凤岭南滨江”。
随着，南宁东部新区的加快建设，以及再造一个新青秀的规划，势必会加大对片区基础设施配套的投入和建设。未来的三岸，大有可期！
3月24日，让我们一起见证，这块靓地最终花落谁家吧！
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