凰家PK台|距离不足一公里 价格差约6千 华润中山府&水街华府怎么选？
虽然南宁的新区发展轰轰烈烈，但是很多人还是偏爱地段繁华、配套成熟的老城区。
尤其是寸土寸金的朝阳核心区，鲜少有新地块出让。
直到华润接手中山路的旧改，让饥渴的人群有了入主南宁老城区市中心的机会。
去年，市中心水街也上新了旧改项目，由国企广西北部湾港集团开发。
最近，两个项目都推出了限时特惠房源，同样为朝阳市中心，距离不足一公里，价格最低相差约6千，央企与国企，谁更香呢？
本期凰家PK台，带大家实探华润中山府和北港水街华府。
中山府营销中心实景图
北港水街华府实景图
地段：朝阳商圈
两个项目都位于朝阳商圈，华润置地中山府则位于大名鼎鼎的青秀区中山路，西侧为江北大道，东临中山路，北接邕宁电报局旧址和黄旭初久居古迹，南至中山路和江北大道交汇处。
中山府实景图
北港·水街华府位于兴宁区水街66号，南临江北大道，西侧为具有老南宁底蕴的美食城水街，东侧为老南宁·三街两巷历史文化街区。
老水街实景图
毋庸置疑，距离不足一公里的两个项目，占据了朝阳市中心稀缺地段，寸土寸金，周边后续开发利用的土地少，有较大的增值空间，并且两个项目所处位置有着悠久的历史文化底蕴，是南宁一代又一代人难以磨灭的记忆。
配套：江景+商业+地铁+学校
华润置地中山府和北港·水街华府两个项目相距不远，有不少相同的配套，比如繁华的朝阳市中心商圈，云集百盛、步行街、西南商都、国贸、悦荟广场、南宁百货，三街两巷等商业配套，吃喝玩乐购都不愁。
步行街和中山街实景图
另外，两个项目自身也都配置有商业，华润置地中山府打造有约4万㎡的中山路万象汇，预计将在今年4月份开业，自带的商业配套即将兑现。
水街美食城实景图
北港水街华府临近水街美食城，是吃货们的福音，项目自带约5万㎡商业，不过开业时间预计也要2年以后。
粤东会馆实景图
历史文化配套方面，北港水街华府周边有粤东会馆，三街两巷、新会书院。中山府临近邕宁电报局旧址和黄旭初久居古迹。
交通方面，有地铁1号线和地铁2号线，两个项目距离地铁站口不足一公里，地铁出行去哪里都方便。
不过作为老城区，不可避免在上下班高峰期会比较拥堵，我们在踩盘过程中，不是上下班高峰期，虽然不拥堵，但是因为道路相对狭小，加上电车等人流量过大，开车出入不算很畅通。
民生广场旅游码头实景图
景观配套有邕江江景、滨江公园、民生广场等，满足饭后休闲、散步、遛娃等需求。不过北港水街华府与民生广场相连接，并且滨江公园的面积更大，下楼步行2分钟就可以享受滨水生活，更为方便。
医疗配套周边有南宁市第一人民医院、瑞康医院（三甲医院）、南宁中医医院等，能够满足基本的医疗需求。
南宁二中初中部实景图
两个项目的配套差别最大的是学校配套，中山府属于青秀区，目前被划分到了中山路小学和南宁二中初中部，有了南宁二中优质学校的加持，中山府更受欢迎，价值也更为凸显。
而水街华府属于兴宁区，距离项目较近的有壮志路小学和南宁市一中，两个都是南宁老牌学校，不过南宁一中名气和实力和二中相比有一定差距。
产品：大面积看江，但容积率高
中山府沙盘效果图
华润置地中山府项目由中山路和临江街2幅地块组成，总用地面积约81.6亩，净用地面积64.4亩，共规划了9栋楼，总户数为2000户，楼栋层高为30-58层，楼栋梯户比主要为3梯5户，9号楼为2梯4户，绿化率为35%，容积率为6.95，因为占据的地段比较核心，寸土寸金，所以容积率免不了会比较高，居住的舒适性会有一定影响。
中山府沙盘实景图
不过好在，华润的规划能力还是不错的，在这么小的地块也规划有空中园林、社区会客厅、观江平台、童梦乐园、阳光草坪、康乐活动场地、林荫漫步道等配置，进一步提升居住体验。
一期走廊，品质可圈可点
目前一期已售罄并交付入住，在售的为2期新品，与一期的围合式布局相比，2期楼栋为一字排开规划，每栋楼都能够享受更大面积的瞰江视野，在售楼栋为7#、9#楼，户型为建面约110-147㎡，3-5房。
目前，项目推出限时特惠，部分房源优惠至约1.6万元/㎡，相比之前，优惠不少。
北港水街华府项目占地面积约22亩，规划有3栋35-40层超高层(D2栋35层、D1/D3栋40层)，1-6层为5万㎡大型商业，项目为南向看江，朝南户型能够享受到一线江景视野。
北港水街华府沙盘图
在绿化率和容积率方面，目前市面上普通住宅绿化率基本为35%，容积率2.0-4.5,水街华府的容积率竟然高达9.98，绿化率仅为17%，毫无疑问，地段好是好，但是居住起来没有多少舒适度可言。好在项目与民生广场直接连通，可以享受到滨江公园和民生广场的景观配套。
此外，楼栋还是3梯10户，一层楼住了10户业主，像公寓楼一样，过于嘈杂，再加上1-6层为商业，低楼层的用户会受到噪音的影响。
北港水街华府实景图
目前，在售的是D2栋楼，户型面积主要有建面约41-135㎡揽江府邸、82-193㎡奢阔复式、344-360㎡峰境大平层，户型面积跨度大，既有小户型产品也有大平层产品，能选择的范围比较大。
目前，项目也推出不少特惠房源，最低仅10288元/㎡，性价比不错。
在朝阳市中心这样稀缺的地段，注定容积率会比较高一些，但是两个项目对比起来，显然华润置地中山府无论是产品规划、梯户比还是容积率，可以说是完胜。
北港水街华府的产品设计，给人的感觉就是有些保守甚至说是过时，在如今的产品力时代，更讲究居住的舒适度，一般买得起360㎡的大平层业主，会非常不愿意与众多人挤在一个电梯里，尤其是如果41㎡或者72㎡的小户型都用于出租，还会造成居住人员过于杂乱。
当然，华润置地中山府门槛则高一些，压力也大一些，北港水街华府仅1万出头的价格，门槛低，性价比高。
户型
华润置地中山府作为一个品质改善项目，目前在售的户型主要为建面约114㎡的舒适三房和147㎡的4+1房。
建面约114㎡户型图
其中建面约114㎡户型为3房，户型较为方正，厨房赠送了一个生活阳台，如果打出去，空间就会更加宽敞，主卧面宽仅3.7米，有点小；
样板间实景图
比较大的亮点就是中山府把江景资源利用到极致，客厅、主卧、次卧三开间都能享受一线江景视野，不过，如果阳台再长一些就更好了。
阳台看江实景图
不少人会问，五象南或者兴宁东，不少楼盘89平都能做到4房的王炸户型，怎么中山府114㎡才3房呢？
中山府定位是品质改善项目，在尺度空间上更注重舒适性；另外，中山府的地段已经够王炸，寸土寸金，价值高，不需要像其他地段一样，通过高赠送来讨好客户。从一期产品开盘就秒售罄，就足以看出中山府的自信和实力。
一期业主家看江实景图
建面约147㎡户型图
建面约147㎡户型为4+1房，该户型同样能把江景视野做到极致，主卧、两个次卧、客厅、阳台四开间都可以看江，看江阳台面宽达6.8米，景观视野很舒适。不过看江朝西，会受到西晒影响。
北港水街华府户型面积为建面约41-360㎡，可以选择的户型面积段比较多。
118㎡户型图
建面约118㎡户型和中山府一样，只设置了3个户型，该户型的客厅在卧室中间，不够动静分明，厨房紧挨着次卫，次卫门还与次卧门对冲，主卧面宽仅3.76米，同样不够宽敞。主要亮点就是主卧、次卧、客厅以及阳台三开间朝南，阳台开间将近12.5米，看江视野很舒适，但是阳台进深仅1.13米，过于狭窄。
135㎡户型图
建面约135㎡的户型仍然只是3房2厅2卫，客厅够宽敞，4.9米开间，4.6米进深，主卧和次卧相对宽敞，但是主卧的床头紧挨着主卫，很容易受到厕所噪音的影响；阳台面积虽然很大，也能看江，但是三角形阳台，还是有点奇葩。
虽然说，如果只是产品稍微差一点，只要地段足够好，都能够将不足弥补，不影响热销，但是水街华府的这个产品，显得有些过时，凤凰君也表示难以接受。对比起来，华润中山府的户型就显得更出彩了。
品牌
华润置地中山府和北港水街华府，一个央企一个国企，在如今的大环境下，都是比较稳妥的选择。
但是在品牌影响力方面，央企华润作为“共和国长子”，实力雄厚，品质和口碑已深入人心，多年来，华润置地稳居中国内地房地产企业TOP10。
在南宁，华润作为绝对的第一梯队房企，从华润幸福里到华润二十四城，到拿下南宁多福旧改项目，打造华润置地中山府，诸多项目都被称为南宁楼市的“神盘”，因此收获了大批的粉丝，它的客户只要实力够得着，都会选择无条件相信和疯狂追随。
北港不是专业做房地产出身的，打造的房地产项目，也避免不了像大多数国企一样，中规中矩，亮点不多。但是胜在地段好，实力有保障，品质和交付都不用担忧。尤其是现在房地产行业发展遇到困境，民企纷纷收缩战略，央企、国企也一样挑起大梁，希望未来国企能够打造更多惊艳的产品。
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来自圈子 南宁生活圈
