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2022-05-18 00:03:34

深度|除了配建新民实验中学，五象夏林路176亩地块还隐藏多少"彩蛋"？

文/克而瑞广西区域分析师黄锦良

克而瑞广西土拍聚焦

近日，新民实验中学确定落户五象，一时间引发全城热议。而配建这所39班中学的地块，即是将于6月1日截牌的五象夏林路以南约176亩商住地块。

地块有何亮点，地块的成交对于区域有何影响？谁有可能拿下它……

下面，我们一起认真来看这幅“热议”地块，探析其背后的“彩蛋”。

五象一地块配建中学
为何引发全城热议？

即将于6月1日土拍的五象新区夏林路以南约176亩商住地块（两宗商住地组成，即地块一、地块二），备受关注！

该地块项目须配建一所39班中学（地块三），此即暂定名的“夏林路中学”，此前曾被网传某某“名校”将落户五象、开设分校区。

日前。地块出让公告明确引进优质的教育资源办学，并在地块出让文件中“实锤”新建学校的名字：

“地块三配建的中学引进南宁市教育局直属公办优质学校南宁市新民实验中学进驻办学。”

GC2022-023地块位置示意图（来源：南宁市自然资源局网站）

GC2022-023地块的出让文件部分截图（来源：南宁市自然资源局网站）

新民中学落户五象？

新民中学“民转公”？

南宁教育“公参民”有实质性动作了？

中学地块周边几个小区住户直接受益，买值了！

……

相关新闻截图（来源：网络）

一时间，朋友圈、媒体/自媒体都在围绕地块配建的新民实验中学，进行话题发酵、全城热议。

而热议的背后，或是随着国家教育部推行的教育体制改革推进，南宁的一些“名校”也将面临转型。

从2021年开始以来“双减”“课后延时服务”等相关政策的推出，再到各地“名校热”降温……小克看来，主要目的就是为了让优质教育资源均衡化，为学生们提供更加优质更加适合学生们的求学环境，也让家长不再那么操心孩子的学业问题。

此次五象夏林路以南约176亩地块配建中学，引进新民实验中学，或被看作南宁顺应国家《民办教育促进法实施条例》的“民转公”/“公参民”的实质性动作之一。

翻阅相关资料我们可以了解到，2022年1月，南宁市教育局印发《关于规范民办学校办学行为的指导意见》（以下简称《指导意见》）的通知。其中，明确对民办学校实行非营利性和营利性分类管理。

《指导意见》特别指出：“2016年11月7日以后新设立的民办学校，原则上保持设立时的性质不变。2016年11月7日前设立的民办学校（以下简称现有民办学校），按照相关程序进行分类登记。所有民办学校应在2022年12月31日前全部完成分类登记手续。”

南宁市教育局《关于规范民办学校办学行为的指导意见》的相关截图

新民中学，是由广西区级重点高中之一的南宁二中创办的民办学校，它也是不少家长口中公认的“名校”之一。

资料显示，南宁市新民中学是南宁市第二中学（中国百强中学，自治区首批重点中学、自治区首批示范性普通高中）于2001年创办的国有民办学校。

目前该校设有青秀区的新民总部、云景校区；还有高新区的高新初级中学（高新中学与南宁市新民中学集团办学，全日制公办初中学校）及武鸣区的南宁东盟中学（新民中学与东盟经开区合作）。

南宁新民中学云景校区实景图（来源：南宁新民中学官微）

据悉，南宁新民中学先后荣获“中国民办教育先进学校”、“广西民办教育先进单位”、“广西民办学校杰出贡献奖”、“广西民办先进优秀特色示范学校”、“南宁市民办教育先进单位”等荣誉称号。

南宁新民中学此前获得的部分荣誉（来源：南宁新民中学官微）

可见，五象“夏林路中学”引进优质教育资源办学，新民实验中学并且是南宁市教育局直属的公立学校，公立学校的学费则相对民办学校的要更亲民一些（此前了解到，民办学校新民中学的学费是9000元/生学期）。

综上，新民实验学校的落户，对于五象新区，特别是对于周边住户，是很大的利好消息。

至于新民实验中学是合作办学还是“民转公”，我们还需耐心等待，有待之后学校的官宣，这里不做过多推测或猜想。

全国多地也有“民转公”的新闻或传言，但还是一句话，最终以相关部门及学校的官方发布为准。

地块周边住户受益
教育配套日渐完善

从地图上看，新民实验中学（即“夏林路中学”）的位置位于五象大湖区，五象湖片区的东面延伸地带，有着“学铁商湖医”等丰富配套优势。

GC2022-023地块航拍实景图（制图：克而瑞广西区域）

“学”即学校，亦是区域住户家长关注的，关系到适龄儿童上小学一年级和初中一年级（即七年级）。

新民实验中学周边已建/在建小区有：阳光城·大唐檀境、五象澜庭府、阳光城光明·未来悦、彰泰府、万科翡翠中央、恒大御府、华润悦年华、合景叠翠峰、融创九棠府、光明城市安和苑等，粗略统计，小区住户数累计超万户，对于九年义务教育配套学位需求也是日益增加。

GC2022-023地块航拍实景图（制图：克而瑞广西区域）

在2021年的南宁良庆区初中招生地段划分上，以上提及的部分小区被入南宁三中五象校区或五象湖初级中学的学区范围；而个别小区与学校间的距离，有的超过1公里，家长接送孩子上下学有时不是很方便。

GC2022-023地块配建39个班中学（制图：克而瑞广西区域）

目前，区域内的阳光城大唐·檀境配建的42班的良泽路小学（暂命名，在建）部分教学楼主体已封顶。2021年秋季投入使用的良玉小学，是36个班的全日制公办学校，属于南宁市阳光教育集团成员校。

此外，万科翡翠中央配建的42班小学（暂命名冬花路小学）、北投溪境配建的42班小学，还有重新调整为66个班的规划新建小学（规划的夏林路小学和渌坛路小学合并）。五象大湖区内还规划了数所新建中小学（待建），值得期待。

据了解，夏林路中学项目于2021年获批复建设，但因该校区项目纳入坛泽村安置地块配建学校，由地块竞得单位出资建设，建成后移交南宁市良庆区人民政府统筹安排。

如今，该地块进入招拍挂阶段，若顺利出让，也标志着夏林路中学的建设再进一步，周边住户期盼就近入读初中学区也将兑现。

加之，新民中学的“名校”光环加持，并且是优质的公办教育资源办学，这让五象大湖区的住户一时间沸腾，家长们对这所新建中学的未来，有更多的期许。

相关部门的回复网友提问关于夏林路中学建设的问题（来源：人民网地方政府留言板）

不过，从学校的规模上看，新民实验中学规划39个班级（相对此前地块预公告的60个班规划，有所“缩水”）。据悉，五象湖初级中学三个年级共有47个教学班，南宁三中五象校区初中部规划48个教学班。未来，新民实验中学建成怎样，备受期待。

至于学区的划分范围，我们切勿轻易下定论、“画学区”，以每年（往常是六七月份）南宁市教育局公布最新公立中小学地段划分为准。

《关于做好2021年南宁市良庆区初中招生工作的通知》相关截图（来源：良庆区政府网站）

但有一点可以肯定的是，即将6月1日出让的GC2022-023地块所建的商住项目，即配建这所中学的楼盘，未来被纳入这所新建学区的可能性很大。

而即将在6月1日举行的南宁土拍，一样是牵动人心。

那么，这幅约176亩商住地块，哪位“金主”有可能拿下呢？

起始价超14亿！
哪家“金主”出手将其收入囊中？

下面，我们将目光聚焦这次土拍地块本身。

良庆大道以西、夏林路以南的这幅约176商住地块，亦是“回炉”地块，它曾于去年8月“上架”并计划9月1日截牌，但后面因故提前终止出让。而后同年9月16日，它曾被公示在《南宁市自然资源局关于近期推介地块信息发布》上，但去年尚未二度上架。

在今年3月31日发布的《南宁市2022年第六批国有建设用地使用权公开出让预公告》，我们再次见到它的身影。

地块预公告的截图（来源：南宁市自然资源局网站）

今年4月29日公告的《南宁市2022年第二十三期国有建设用地使用权公开出让公告》，它再次出现，并敲定土拍截牌——2022年6月1日。

相比去年的地块公告，以及今年预公告，除了确定引进南宁市教育局直属的新民实验中学外，它还有不少“彩蛋”。

GC2022-023地块出让公告的截图（来源：南宁市自然资源局网站）

通过下面一组对比数据，我们可以快速了解地块调整变化。

我们直观看到地块的竞买门槛下调，配建中学用地的土地划拨费用下调，配建中学的班级数“两度变数”。

而下调地块起始价、安置物业建面小幅缩减、安置回购成本进一步提升、宗地场地要求应平整交付等等，也为地块申请竞买者，很大程度地减少了拿地预算、项目开发前期成本，同时增加预期项目未来的盈利空间。

GC2022-023地块出让公告的截图（来源：南宁市自然资源局网站）

南宁五象夏林路以南约176亩地块的出让条件对比（CRIC广西汇总整理）

GC2022-023地块出让的起始总价约14.41亿元，若加上配建幼儿园（24班）和中学（39班）成本、社区菜市（≥1000㎡/处）和社区内公共设施建设成本，还有安置物业建设等相关费用，粗算实际拿地成本或将更高。

要知道过去半年，南宁土拍起拍超10亿元并成交的百亩地块为数不多，最近一次还是去年12月15日，广西本土国企三强的北投以14.61亿元斩获五象大湖区一幅约162亩商住地块，即近期新亮相的项目北投溪境（→点此回顾此前土拍）。

从今年土拍成交地块情况来看，普遍是此前已发布过预公告的。

由此推测，这次正式登上拍卖席的五象夏林路以南约176亩地块，在预公告“用地预申请”期间，很大可能性是已有房企缴纳购地保证金。

可以说，这幅地块的成交“稳”了，至少有一位“金主”相中。

GC2022-023地块蓝线图（来源：南宁市自然资源局网站）

GC2022-023地块周边公共及市政设施示意图（来源：南宁市自然资源局网站）

值得一提的是，2022年南宁“招拍挂”的出让计划表中，五象新区住宅用地供地1221亩，占比全市（不含武鸣区及县份、县级市）的29.1%，亦是今年主城区供地大户。截至2022年5月17日，今年南宁仅出让并成交1幅五象住宅用地，即今年3月25日，广西交投地产以总价约5.26亿斩获的五象东江湾路西侧约73亩滨江地块。（→点此回顾此前土拍）。这幅地块，被看作年度五象地块“第二拍”。

而即将6月1日截牌的五象夏林路以南约176亩商住地块，若如期成交，它有望刷新今年上半年单幅地块的成交总价、成交面积。

因此，这幅地块同样备受业内关注。

小克推测，此次参拍房企，很有可能是央企或本土国企，因为他们资金实力充足，对于推动商品房项目和配建学校的建设，他们也有丰富的经验。

竞价激烈程度一般，因为地块本身有约31%的安置物业，可售商品房的体量或达26万方。这对部分民企来说，或有一定压力，它们或不敢冒然参拍。

你觉得哪家房企有可能参拍或拿下该地块呢？