南宁一大波“低价房”陆续上市，你get到了吗？
市场再难，也有应对的策略。最怕的是“搅局者”，不仅把原有的节奏打乱，还能撩拨到买房人的心。
最近，五象南的彰泰郡发出“90xx元/㎡起”买现房的海报，成功吸引一波人的关注。
“9”字头在五象南并不是什么新鲜事，但“国有现房”“南宁产投集团”等字眼，不禁让人打几个问号，是换开发商了还是新楼盘？
大V君第一时间去打探。楼盘还是彰泰郡，只不过卖的是产权移交房。能不能买？对市场有何影响？
往下看。
最近有粉丝发来一张海报，私信大V君问这是什么情况？这种房源能不能买？
“9”字头房源在如今的南宁楼市，并不稀奇。但是彰泰郡，怎么变成了“国有现房”？案名前面加个“南宁产投集团”，究竟是怎么回事？
大V君第一时间到现场了解情况。
6月14日，到了彰泰郡项目。按照海报上的地址，在1号楼外围的商铺找到了南宁产投集团的彰泰郡营销中心。
新的营销中心，其实就在原营销中心旁边。门头挂着“现房出售”“即买即办证”的字样。
走进里面，面积不大，仅一间商铺。不过该有的区位图、户型图等都有。
大V君进入营销中心询问，工作人员告知，他们是南宁产投集团的，所销售的房源就是彰泰郡。这些房源主要是2017年拍地的时候竞出的产权移交房，现在政府交由南宁产投集团销售。
置业顾问表示，他们4月中下旬就开始进场了，所有房源都是正规房源，且是现房，基本可以做到即买即办证。
置业顾问还亮出了已办理房源的不动产权证，开发商是南宁产投集团。办证流程，也在现场公示出来了。
目前在售的有约84㎡、86㎡和101㎡三个户型，楼层有5到14层，或20到33层。
至于价格，几乎都是“9”字头，比原来彰泰郡1.3万元/㎡左右还绑车位，低了三千多。
置业顾问表示，现在卖的是毛坯房，不过交付的是简装房。相比原来彰泰交付的精装房还是有差别。但物业、管理等都是一样的。
据介绍，目前的房源主要集中在16栋和10栋，都是现房，可看实体房源。
大V君进入小区。目前整个项目已基本交付，居住氛围也还不错。
样板间放在16栋的20层。该楼栋两梯五户，两部电梯有一部还在修理。部分房源还在施工整改。
图｜16栋一楼电梯间
进入样板间，约101㎡的户型是交付标准，水电、地板都已铺装，厨房、卫生间搭配简单的橱柜、马桶等，卧室配备简单的衣柜。阳光房、绿化阳台覆土交付。
图｜约101㎡实体房源
相比原来彰泰郡的交付，没有空调、吊顶、背景墙、厨房三件套、木地板等。
图｜原交付房源
置业顾问表示，户型、楼栋与原来彰泰郡是一样的，只不过交付标准是按照人才房的标准打造。
算了一套约101㎡3+1房的置业计划，折后单价9793元/㎡，总价98.97万元。二套首付按三成计算，首付32万元左右，贷款30年月供仅3735元。
大V君表示心动了。要知道原来100㎡的户型，总价130万元以上。
不过这些房源，在南宁住建局网站中，并没有查到相关的备案情况。
至于购买条件，置业顾问表示，并没有设置限制，只要想买都可以买得到。
看到这里，或许你会疑惑：同一个小区，为什么会是两个不同开发商的产权？是彰泰变国有了吗？
在营销中心门口的“温馨提示”中的一段文字，大致也有所解释：
2021年，南宁市政府将彰泰郡项目共222套商品房国有房源注入南宁产投集团公司，经市国资委同意，将以现房形式出售。
意味着，彰泰郡有222套产权移交房，由南宁产投集团销售，所有权也属于该公司。
这里，就不得不说说产权移交房了。
产权移交房，是南宁楼市2017年以来的“特殊产物”。
回想2017年，南宁楼市一片火热。为了稳房价、稳地价、稳预期，2017年5月，南宁土拍祭出了“限地价、限房价、竞产权移交房”政策。
而后又陆续冒出“竞产权移交安置住房”、“竞公租房”、“增减挂钩结余指标”。
这个政策，延续了两年多。直到2021年初调控逐渐放松，整个政策也默默退出。
这些竞出的产权移交房、安置房、公租房，由开发商建成并经竣工验收合格后，无偿移交给辖区政府，最终由政府进行分配。
在3年左右，南宁有40多个项目竞出了产权移交房及安置住房，面积约百万㎡，数量或达上万套。
这么庞大的数量，如何分配？
2018年11月，南宁市自然资源局官网发布《我市土地出让竞配产权移交住房相关工作开展情况》，南宁产权移交房按1:1比例分配给南宁城投集团和南宁威宁集团两家平台公司。
2019年12月，南宁市住房和城乡建设局印发《南宁市2019年竞配产权移交房处置实施方案》的通知。
拟对符合预售条件的产权移交房分三种方式处置：
一是各城区政府（开发区管委会）优先选购，用于拆迁安置房源处置；
二是对被拆迁人购买剩余的房源，由市属平台公司购买；
三是被拆迁人、市属平台公司购买后剩余的房源，政府以作价出资的方式处置给市属平台公司。
由此可见，分配给拆迁户后剩余的房源，基本转入市属平台公司，最后采取或销售或租赁的方式处置。
资料显示，2017年至2019年1月，南宁符合预售条件的产权移交房共3413套，面积34226.28㎡。如今，符合条件的房源不断增加。
在朋友圈，偶然也会发现，部分中介悄然卖起了产权移交房。比如青秀的新城悦隽江山，兴宁的碧桂园星荟和联发君悦等。但是否真房源，还得求证。
而南宁产投集团，负责销售一部分房源。挂着国企的平台，设售楼部，似乎比起中介渠道可信度更高。
大V君查阅发现，除了彰泰郡这个项目，目前南宁产投集团还对江南片区、江北片区、五象片区等多个项目进行房产分销渠道销售代理服务招标。
涉及盛天西城、联发君悦、碧桂园城市之光、大唐印象、碧桂园星荟、新城悦隽江山等项目。
这些项目基本都已交付。何时销售产权移交房，还有待释放。
置业顾问表示，这已经是他们卖的第二项目。第一个项目是西乡塘的盛天西城，1月份销售，没多久就卖完了。而彰泰郡目前所剩的房源也不多。
近百万㎡的产权移交房或产权移交安置住房，倘若入市，会有啥影响？
有人认为，现在上市的产权移交房不仅是现房，价格又比原来销售的要低。对买房人来说，是相当不错的置业机会。但是对于开发商来说，是个不小的打击。
“低价买房上车，不香吗？对刚需购房者挺香的。”
“现在的房价已是草木皆兵，产权移交房一搅和，估计更难了！”
“这不是来搅局的吗？这边卖2万+，你产权移交房便宜几千，不厚道呢。”
“这是要暗搓搓的告诉大家，再等一等，别着急买房嘛。看开发商不跟你急？”
有粉丝表示，披着“特殊”的外衣，将产权移交房变商品房推向市场，杀伤力巨大。
不过也有不同声音。
有业内人士分析，产权移交房不占主流，对市场不会有太大影响。
按照目前的市场行情看，“9”字头的房源入市，对现行的市场有些影响，但不会不大。在五象南，不少楼盘也有“9”字头房源，目前价格落差不大。
虽然产权移交房总量不小，但为了稳市场，也会小心放量，预计价格也不会严重脱离市场，影响面是可控的。
也有一资深业内人士表示，产权移交房作为特殊的房源，在市场可以流通，但是以怎样的形式流通，应该要有相关制度的制约。没有约束，就容易造成价格的混乱。
同样的楼盘不同的定价销售，会对市场造成紊乱，扰乱交易秩序，还会让人们产生不确定的预期，冲击原本就脆弱的市场信心。
对此，开发商也有不同的看法。
五象湖一项目负责人告诉大V君，年初光明城市“9”字头的安置房转商品房上市，对不少楼盘压力很大。倘若大量产权移交房上市，无疑对高端项目造成更大压力。
不过也有项目负责人表示，产权移交房都是现房销售，而且交付标准也不一样，只要把控住自己的销售节点，问题不大。
大V君认为，目前市场上商品房仍是占据绝对的主导，产权移交房、公租房等只是少量供应，对整体楼市影响不会太大，不需要过分“恐慌”或者说过分期待。
“稳房价”、“稳预期”仍是主基调，楼市不会出现房价的大涨大跌。
至于能不能买，全看个人需求，倒是刚需上车不错的机会。大V君建议实地看过考量后，再做决定。
话题讨论：
南宁产权移交房上市，你会买吗？
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