【深度调查】 对付楼盘停工烂尾，这么干才是上策

 

2022年这个炎热的夏天，一场由停工、延期交房甚至烂尾引发的“停贷风波”，正在全国楼市迅速蔓延开来。

 

从6月30日江西景德镇的恒大珑庭业主打响“停贷第一枪”后，目前有业主表示要“强制停贷”的楼盘已经超300个。

 

南宁也有一些楼盘身陷停贷丑闻，比如蓝光·雍锦澜湾、融创·融公馆、江宇世纪公馆、金科博翠山等。

 

抱团停贷无疑是业主的无奈选择。但业主们“强制停贷”真的有用吗？这场停贷风波会以怎样的方式收场？

 

事实上，对于业主来说，他们不可能不知道“强制停贷”可能带来的后果。

 

但他们依然要弱弱地问一句：楼盘都可以停工、烂尾，我们为什么就不可以停贷？

 

 

 

如果有更好的选择，估计谁也不会赌上自己的征信，而选择“强制停贷”。

 

南宁的陈先生，便是其中之一。

 

每个月的1日，银行都会按时从陈先生的银行卡中划走6300元来偿还住房按揭贷款。可是自己买的房子已经停工8个多月了，每个月银行都准时扣款，让陈先生的心中压着一口闷气。于是，他产生了“停贷”的念头。

 

2020年9月，陈先生在融创·融公馆买了一套116㎡大三房，单价1.2万元/㎡。虽然压力不小，每个月要还6300元的月供，但是他仍期待着未来的美好生活。

 

融创·融公馆四期有A、B两个地块，其中A地块有7栋楼，B地块有2栋楼。陈先生买的大三房，就位于B地块的12号楼。

 

图 | 6月底融创·融公馆四期B地块实景

 

原本，房子应该在今年8月30日毛坯竣备，11月30日精装交付。令他气愤的是，去年12月份B地块两栋楼就停工了，至今未见全面复工。

 

“我们业主曾经去住建局反馈过情况，然后就有零星工人表演式复工几天，再然后，连表演的工人都没有了。”

 

如今，两栋楼都才建到19层，离封顶还差10层左右。即使现在复工，大概率也赶不上合同约定的毛坯竣备节点。

 

看到全国不少楼盘业主发出停贷声明，11、12栋的业主决定一起停贷。

 

“很多业主又要租房、又要还贷，还要养老人和小孩，面临无限期停工，大家都没信心，不懂楼盘会不会烂尾，继续供下去就是个无底洞。”

 

业主的心声，不过是及时止损。

 

大V君了解到，融创·融公馆11、12号楼业主，已经跟银保监、银行方沟通过，各大银行反馈不太一样，有的银行对楼盘停工一无所知，有的则说有开发商提供的封顶证明，才把预售资金转给了他们。

 

目前，个别银行表示已经将情况反馈给中国人民银行，并表示会讨论开会，让业主等通知。

 

“如果8月1日前，楼盘还不全面复工，我们就停贷，等楼盘全面复工后，我们会继续还贷。”

 

 

图 | 融创·融公馆业主发的“强制停贷”告知书

 

在聊天的最后，陈先生心酸地感慨：“因为走错了买房这一步，我的整个人生都改变了。月供把我积蓄榨干了，房子又停工，即使想降价卖掉也卖不了。我一个勤勤恳恳的上班族，从来没有任何违法行为，闯红灯都没有！辛辛苦苦十几年工作攒下来的首付，还问家里人借了一些，现在可能落得断供、上征信黑名单，房子还可能要被法院拍卖的下场。”

 

这样的故事，在南宁五象新区的金科博翠山也同样上演。

 

作为曾经的五象湖网红盘，金科博翠山原本计划今年2月20日首期交付。

 

但早在2021年底，项目就已疑似停工了。今年1月项目总包商中天建设更是贴出公示，因开发商拖欠工程款，项目1、2、3期全面停工。

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图 | 6月21日金科博翠山三期实景

 

5月19～20日，项目终于迎来首批房源交付。但让业主大失所望的是，他们等了3年半时间，还延期了3个月，开发商仅交付7层楼28套房，跟原本承诺的三栋楼相差甚远。

 

图 | 金科博翠山实景

 

7月20～30日项目原本还有房源计划交付，不过室内精装却没有下文，就连表演式复工的工人都不见几个，大概率又要延期了。

 

“开发商已经摆烂，一拖再拖，延期连个纸质告示都没有。今年1期能交两三栋楼都不错了，更何况我们2期还有后面的3期，感觉烂尾的风险很大。”业主李先生吐槽说，自己也参与过几次多方协调会，但协调会上的承诺至今没有兑现。

 

业主对房企的信任感，已经明显下降。

 

据悉，南宁蓝光·雍锦澜湾的部分业主，已经成功申请暂停还贷。但是，更多的“蓝光们”怎么办？真的只能“强制停贷”吗？

 

 

 

时代的一粒尘，落在个人的肩上，就是一座山。

 

受楼盘停工、延期交房甚至烂尾影响，全国刮起了一股“强制停贷”旋风，城传城的现象严重。

 

据不完全统计，南宁已有6个楼盘业主发布“强制停贷”告知书，全国超300个。

 

涉及停贷项目的城市众多，最多的当属河南郑州、湖北武汉、湖南长沙，连一线城市的上海、深圳都不能幸免。

 

图 | 网传的停贷楼盘名单，河南是“重灾区”

 

涉及停贷项目的主要开发商包括恒大、奥园、新力、蓝光、泰禾、融创、鑫苑、实地等。

 

从一张张告知书中，大V君发现，业主的遭遇和诉求是高度趋同的。总而言之：要么楼盘按时复工，交付；要么，房贷就暂时不还了。

 

图 | 业主发的停贷告知书

 

要说楼盘停工、延期交房甚至烂尾，过去也不是没有，为什么这次来势汹汹，而且影响面如此之广？

 

业内人士认为，主要有三个方面的原因：

 

一是，开发商接连爆雷。

 

2020年出台的“三条红线”，给了一些高周转的开发商当头棒喝。加上从去年下半年开始销售大幅下滑，来不及转型、难以融资的房企们，纷纷爆雷。

 

图 | 2022上市房企三道红线统计（来源：网络）

 

因为缺钱，楼盘建设也就无从谈起了。

 

二是，一直以来被诟病的预售制度。

 

这种模式是充满风险的，如果房企拆东墙补西墙，又遭遇资金链断裂，后果就是购房者交了首付向银行贷款，最后拿不到房。

 

这也是为什么人们呼吁取消商品房预售制，改为现房销售的原因。

 

三是，银行和相关职能部门监管缺失。

 

购房者贷款买房，首付和银行的贷款本应进入监管账户，但最后钱都到哪去了？

 

从网传多地停贷告知书来看，房企预售资金看似是此次风波的“导火索”。

 

业主或是指责楼盘主体结构未封顶银行就发放按揭贷款；或是指责银行将按揭贷款违规划入非监管账户；或者批评银行或相关部门未尽到预售资金监管义务。

 

图 | 业主质疑银行违规

 

 

早在2003年，央行出台的“121号”文件中就明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”

 

但实际操作过程中并没能真正落实。

 

南宁某品牌房企项目负责人跟大V君透露，实际执行中，各地的标准并不相同，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者签订购房合同，银行最快一个月就可以放款。

 

南宁某银行的个贷经理表示，这其实是银行之间的利润之争，虽然放贷的利率比较低，但风险小，未为了抢夺客户，就有可能出现违规放贷的情形。

 

而对于预售资金的监管，一般是各地住建部门承担账户监管的主体责任，银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令。期间，不排除出现违规提取的情况。

 

当然，作为一个负责任的自媒体，大V君认为目前绝大部分楼盘只是发告知阶段，业主们并没有开始集体停贷。

 

不过，这已经足以让楼市打了个冷颤，让原本还在缓慢恢复的楼市信心，又蒙上一层阴影，楼市转暖之路漫漫。

 

而且这件事情有可能波及到房地产的根基性制度——预售制。中国房地产市场会不会进入了一个新的动荡阶段？值得我们深思。

 

 

 

对于业主们抱团停贷，相信不少人也看到过很多分析。

 

主流的观点是，同情业主们的遭遇，但不赞同他们的做法，认为这是摆烂式的博弈，杀敌八百，自损一千。为此搭上自己的征信，实为下策，不值得。

 

大V君也咨询了一些律师朋友，普遍观点是，虽然业主“强制停贷”合情、合理，但并不合法。

 

一是从法律层面，业主与银行签订的房屋贷款合同，跟业主和开发商的房屋买卖合同，是两个完全不同的合同。

 

还贷合同的履行不应受到开发商楼盘进度影响。银行当初把买房的钱贷给了你，你就应该履行还款义务。比如，很多年前，红日的楼盘烂尾，业主也同样要继续还房贷。

 

二是从风险层面，此次“停贷风波”涉及的楼盘众多，如果银行同意业主停贷，等于开了一个口子，可以预见，会有更多楼盘业主效仿。

 

三是从执行层面，目前南宁也确实没有这种先例，全国可借鉴的案例也不多，有相关客观因素存在。

 

那么，如果遭遇楼盘停工、延期交房，甚至有烂尾风险，业主们应该如何应对？

 

大V君的律师朋友也给出一些建议。按现行法律，唯一一种合法不还房贷的方式就是：先解除购房合同，再解除贷款合同。

 

法律上对此是有规定的：因为商品房买卖合同，被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，那么当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予以支持。

 

什么意思呢？如果你买的房子烂尾，买房合同的目的无法实现，就是交不了房，就可以申请解除。

 

最近就有一个成功案例：浙江嘉兴一个楼盘烂尾后，业主拒绝还贷被银行起诉，法院终审判决是——业主无需向银行归还剩余贷款。

 

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图 | 相关报道截图

 

 

原来，2014年底，上海许先生向银行贷款392万元，在浙江嘉兴某楼盘买了一套别墅。没想到，3年后开发商资金断裂，楼盘彻底烂尾。再后来，开发商申请破产清算，许先生与开发商之间的《商品房买卖合同》也被解除。

 

许先生自认倒霉，决定不还贷款了。2019年底起，他停止向贷款银行支付月供。银行不干了，把许先生告上法庭，要求其继续支付剩余贷款。一审判决，许先生败诉，被判一次性偿还贷款本息220余万元。许先生不服，提起上诉。今年2月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，220余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

 

大V君的律师朋友也表示，如果银行违规将专项建设的购房款划入非专门账户甚至用于其它用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人停贷具有正当理由。

 

但前提也是要通过诉讼的手段，如果银行存在违规放贷或者未按规定使用预售监管资金，可以判定购房合同无效。

 

比如，2018年12月18日广东高院的一则裁定书就很有借鉴意见。因为银行未将按揭贷款打入监管账户存在过错，法院支持业主交房前停供贷款。

 

 

另外，业主还可以向法院提起诉讼，依照预售合同里开发商没有按照约定期限交房的情况，要求解除购房合同，同时解除跟银行的抵押贷款合同。

 

不过这相当于割肉止损，要做好“房钱两空”的心理准备。

 

 

针对愈演愈烈的“停贷风波”，也有好消息传来。

 

7月14日晚，大V君看到一则新闻，银保监会回应了近段时间热议的“停贷”事件。

 

银保监会表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

 

图 | 银保监会表态

 

一些城市也在行动。

 

7月14日，西安住建局硬气地发布了防烂尾相关政策，是全国首个针对“强制停贷”事件出台政策的城市。

 

图 | 西安针对停贷事件出台政策

 

文件强调：商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

 

银行，至少是西安辖区内的银行，不能再想着独善其身了。

 

另一边，河北沧州、广东汕头也非常给力，发布了商品房预售资金监管办法。

 

沧州发布的文件强调，购房款不进入监管账号，此合同无效，买卖双方可随时解除。

 

图 | 沧州出台预售资金监管办法

 

汕头发布的文件强调，商品房预售款专款专用，购房者需按照合同将资金打入监管账户。

 

都是短短一句话，为原本弱势的购房者强势撑腰。

 

事实上，对于停工、烂尾楼的问题，国家有关部门早有发现，也想努力控制。

 

今年1月29日，住建部、央行和银保监会三部委联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，强调商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分，重申加强预售资金监管。

 

 

《意见》下达之后，有些地方认真执行了，就没有发生新的“烂尾楼”。也有的地方没有认真执行，导致发生新的“烂尾楼”现象。对此要坚决问责，不仅涉案的政府、银行要承担新发生的烂尾楼的全部责任，还应当追究滥用职权者的法律责任。

 

在大V君看来，业主的核心诉求是保交楼，高层以及地方政府、有关部门、银行、开发商能否尽快开展沟通、处理工作，是平息“停贷风波”，消除对楼市负面影响的关键。

 

这是一项任重道远的工作，但高层以及地方的表态和做法，让我们看到了一些希望。

 

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文字｜谢福平  王莹

编辑｜梁凤仪

 

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