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2024-04-23 09:43:59

第四代住宅、公建化标准、降低公摊…南宁新规力推「高品质住宅」

综合整理/小克008

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4月19日，南宁市自然资源局印发《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》（以下简称《措施》），旨在适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，丰富我市住宅产品体系，打造高品质住宅，满足居民多样化改善性住房需求。

该《措施》主要针对南宁市域住宅项目，涉及三大重点内容：优化工程规划管理、完善住宅公建化标准、试行空中花园住宅。其中，备受关注的“第四代住宅”亦是在南宁中心城区范围内首次提出，还有完善公建化标准、增加住宅不计容情形（部分情形可降低公摊）等举措。

那么，这次新规对我们有什么影响？小克认为：

（1）随着第四代住宅试行、住宅户型设计和空间配置优化、改善地下车库等措施推进，标志着南宁楼市将迈入“拼品质”的时代，高品质住宅项目亦将会增多，居民的居住品质也将进一步提升。

（2）降低公摊，亦是有效降低开发商住宅的开发成本，住宅销售定价趋于合理化，可以进一步减轻居民的购房压力。

下面我们一起来看，信息量巨大！关注官微不迷路，点加关注并点亮星标我们的公众号。阅读本文前，这里插播几则速递 →南宁多子女家庭解除限贷!? →你给你家的房子打几分？ →南宁2024年度土地出让计划表公布→南宁城中村改造元年对市场影响几何？→打响品牌战，这家本土房企赢麻？ →第四代住宅到底有多牛 →实探贵港、桂林双盘交付情况

《措施》原文的附件下载↓↓↓复制以下链接粘贴浏览器即可

http://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/tzgg/bjtz/P020240419672024062844.docx

在展开分析之前，我们更应快速了解《措施》执行区域范围和时间节点，以下为划重点：

① 仅是针对市域建设项目，不涉及县域建设项目。至于是否涉及武鸣区（这里没有明确），小克推测或是默认不含的，按照相关规划，武鸣区将打造成为南宁市副城区。而这里所指的“建设项目”，确切来说是含住宅的项目，即项目中有住宅楼栋，可以是纯住宅项目、商住项目或含住宅楼的综合体项目。

②明确了此前南宁建规补充指引划定的“住宅建筑风貌品质提升区”（小克简称其为“品质提升区”），强制要求新建住宅项目须在建设空中花园（第四代住宅的一大设计亮点）和立面公建化，进行“二选一”。而“品质提升区”外的新建住宅项目，鼓励空中花园或公建化设计“二选一”。

注:

图中“长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的火车东站周边区域"填充范围为实际实施范围，其他的填充区域应理解为"周边环绕市政道路外扩的第一个街区内"，

“xx大道两侧"指沿线道路两侧一个街区内。

③自《措施》印发之日（2024年4月19日）起实施，即在此之后新拿地（招拍挂、转让、划拨或其他方式获取等）的含住宅项目，将执行该新规。

而在《措施》印发之日之前，已申请办理建设工程规划许可证的建设项目可按原规定（南宁建规补充指引）执行。

小克推测，若是在《措施》印发之日之前非“招拍挂”拿地的含住宅项目，且没有申请办理建设工程规划许可证的建设项目，或是可执行该新规。

下面，我们从首提的“第四代住宅”，进行展开分析↓↓↓

【1】

试行空中花园住宅
第四代住宅项目有望落地南宁

就在前一周，针对“南宁何时引入第四代住宅”，我们官微发布推文《第四代住宅到底有多牛？南宁会等到它嘛》进行探讨，引起广泛热议。

此前推文的部分精选留言和投票（2024.4.22下午17时截图）

第四代住宅，您是怎么看待呢？

在今年4月之前，南宁市中心城区尚未出台第四代住宅相关政策，还在前期研究阶段。如今，这份《措施》亦是填补了相关区域政策空白，首提“第四代住宅”，试行空中花园住宅设计，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。

空中花园，与普通阳台有什么区别呢？

空中花园，并不是“种花花草草甚至树木的大阳台”的简单理解。

《措施》里对“空中花园”有专业的解释，还有指出其建造意义：

利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园，增加居家活动空间多样性，丰富城市建筑景观，推动住宅产品更新迭代。

简言之：第四代住宅，是将只有在传统别墅、合院、洋房的“庭院花园”，搬入高层住宅楼里，住高楼也可以实现“户户有花园、家家有庭院”。

项目要求上明确4大指标（记住以下4个数字下限）：

①总高度 >27米

②单套建面 >120㎡

③自然层高度 ≥3.1米

④架空层高度 ≥3.6米

透过数据看本质。第四代住宅，偏向改善型的中大户型为主，9层（含）以上的高层建筑设计；并且其标准层和架空层的层高，相比当前市场同类产品的要略高，这意味其居住舒适度更高和公共空间有所改善。

它对“大高个”的住户（特别是1米8以上的）是非常友好的，他们在第四代住宅房间内和阳台里活动，不再像传统住宅那样略感“压抑”了。

并且，明确了架空层的使用功能的丰富化，“作为休闲、健身、娱乐、绿化等公共空间使用”。

要知道，自2017年来，成都、福州、西安、苏州、厦门、重庆、安徽、南通、武汉等多地已对第四代住宅产品的探索，当前已在建或已建成的项目并不算多，以上城市普遍都在试点推行阶段。

中铁建贵阳·花语墅实景（图片来源网络）

福州保利国贸·天琴湖效果图（图片来源网络）

南宁此次新规仅是敲定“户内空中花园设计”规划指标、支持政策、保障措施（方案审批方面为主）。

除了规划设计条件，还需要相关技术工艺支撑，还有后期运营等方面的考虑，可以说南宁版的“第四代住宅”才刚刚起步，“娃娃学走路”。

南宁版“第四代住宅”的户内空中花园设计，条件较为苛刻且要求应同时满足以下9个条件：

①空中花园高度 ≥6.2米（两个自然层层高）。

足够的高度，是可以用来种乔木。小克推测，第四代住宅房源套型以奇偶错层排布设计更适宜，利于入户花园位置放置，保障各户间的采光通风及私密性。

②住宅阳台和户内空中花园的水平投影面积总和 ≤48㎡（≤住宅套型建面40%）；在住宅阳台中，须设计符合日常生活起居需求的普通阳台 ≥6㎡（≥住宅套型建面5%），空中花园≥36㎡（≥住宅套型建面30%）。

而此前《南宁建规补充指引》中，提及阳台结构板水平投影建面≤住宅套型建面30%。可见，同样是建面约120平米以上的户型，相对原规定的可建设的，第四代住宅“阳台功能空间”更多。

③三面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。

此前《南宁建规补充指引》中，提及阳台可按造型需要，设置落地装饰柱、装饰墙。可见，空中花园为了保证其功能不变性、呈现垂直绿化的景观效果，不能像传统阳台那样可个性改造，它是不允许“封窗”或改为“阳光房”的。

④出挑宽度应 ≥2.4米且≤6米。

此前《南宁建规》提及过“住宅凹阳台、半凸半凹阳台进深（含结构板）应≤2.8米”，可见，空中花园的空间是足够大的，超越了传统阳台的进深（一般是在2.2米以内）。你可以把它看作“大阳台”的plus版，也可以看作露台的衍生形态，但它是实实在在地打造“空中花园”。

⑤采用通透栏杆或透明栏板，安全高度结合绿化具体布置。

⑥上方若为邻户外窗不设置飘窗、应设置防坠落和视线遮蔽措施（不可采用混凝土板）；下方若为出入口或活动区应设置安全防护措施。

条件⑤、⑥均是考虑以安全性为前提，兼顾美观性。

⑦种植槽，沿栏杆内侧布置，可下凹或上翻；
净宽度 ≥0.8米（满足≥阳台进深的30%）；

覆土厚度 ≥0.5米（不含防水层）；

绿化面积 ≥18㎡（空中花园建面50%）。

从种植槽净宽度条件可推测，空中花园挑空至少做到2.67米。从绿化面积占空中花园一半面积可推测，除了种花草，我们还有一半面积可自由使用（品茗、下棋、运动、阅读、儿童玩耍等功能空间，可个性设置）。

⑧种植形式宜高、中、低搭配，提倡采用绿植墙、悬挂、吊篮等多种垂直、立体绿化形式。选种绿植高于栏杆的乔木和灌木，不能单选低于0.45米的地被植物，不宜种植高大乔木与落果品种，不选对阳台结构破坏的品种。

该条件明确了种植品种，适合多重搭配，品种不能单一只是矮的花花草草，不能种高大的果树和乔木，毕竟空间也就至少6.2米高，保障上空的安全高度和覆土内的结构安全。

⑨应设给水和排水系统，排水系统应接入污水排水系统。

该条件考虑了绿植浇灌和后期维护。

看过以上，须同时满足9个条件，才能将户内空中花园做到足够安全、美观、实用。

在支持政策方面，亦是给到开发商和购房者较大的让利空间。

一是不计容和不算产权面积（即空中花园是“全赠送”给购房者的）；

二是建筑间距的计算边界可按户内空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制。退用地红线按空中花园建筑最外边缘控制。

三是明确日照分析建模的补充参考内容，空中花园的最外边缘为遮挡面，建筑主体外边缘为被遮挡面。

四是建筑面宽控制只计算到外墙面（即忽略生长超出外墙的绿植影响）

可见，支持政策的二、三、四点，均是为规划报建开通“绿色通道”。

在保障措施方面，明确了空中花园的景观绿化与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收。（即作为建筑附属绿化工程纳入建筑主体的审批流程进行统一管理，亦是规范其审批与验收，保障空中花园在业主收房时，同样是和小区园林一样——实景交付）

第四代住宅，对于开发商来说亦是新的挑战更是新的机遇，对于南宁市民来说是具有较高的期待度，它将是南宁改善置业购房者的“新宠”。

谁会是南宁第四代住宅“第一个吃螃蟹”的房企？

小克猜测，或优先会在南宁“品质提升区”落子项目，亦或是其他区域的新项目/新组团楼栋。我们拭目以待！

【2】

完善住宅公建化标准
板楼、阳台封窗成主流

为进一步提升住宅公建化立面品质，《措施》里加入了完善住宅公建化标准，细化为以下3个重点：

1、采用板式结构（即“一字形”板楼，多以“一梯一户”、“两梯两户”为主，增加面宽的同时，相对多梯户比的塔楼，板楼给予更多的采光与通风，舒适度和私密性更好）；若由于用地限制等特殊原因无法采用板式形体的，可由自然资源部门组织进行专题研究或者专家评审，根据研究或评审结果确定公建化设计要求。

2、采取玻璃封闭处理的阳台，按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。（此前《南宁建规补充指引》里的阳台不论封闭与否都是按全计容，此次新规亦是降低开发商开发成本，也是给购房者增加赠送面积）

3、公建化住宅飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。（该点与此前《南宁建规补充指引》里的一致，只是省略了“飘窗应凸出建筑物外墙面设置”）。

此外，住宅公建化设计的其他规定沿用《南宁市建筑工程规划指引补充规定》（南自然资发[2022]78号），有冲突部分以本措施为准。

2022年1月施行的《南宁建规补充指引》，明确划分了“品质提升区”（门户大道沿线、邕江、南湖、五象湖等自然景观资源沿线为主），该区域的住宅项目必须采用公建化外立面，例如南宁中海甲叁號院、中海湖上景明、交投·和顺江湾、鑫恒楷·汇悦台等项目，均是采用公建化外立面设计。

公建化设计，具有高颜值、有面子，辨识度高、品质感凸显和节能环保等优势亮点。

有的楼盘虽然没有在“品质提升区”内，但其开发商同样“拼品质”、“卷产品，采用公建化立面，其产品同样具有一定溢价能力。

直白来说，公建化设计的楼盘，在交付时已帮业主封好窗，大大提升业主后期装修效率，也是保障了整个小区楼栋的统一美观。我们相信，未来南宁还将新增越来越多的公建化项目，进一步提升居住品质。

【3】

优化工程规划管理
降低公摊、优化户型设计、改善地下车库

最后，我们再来看到《措施》里的“优化工程规划管理”方面，它相比上面两个的大点的内容涉及专业术语更多，延伸细项也更多，或许从事建筑设计或规划领域的人士更容易看懂《措施》原文里的内容及图例。

这里小克只是“浅析”，若有分析不到位之处或需要指正的地方，欢迎在文末“写留言”互动交流。

我们先来看的是【增加住宅不计容建筑面积的3个情形】：

【1】屋顶的公摊可减免，即整栋楼实际降低了部分公摊。（尽管标准层的未改变，但实际也降低开发成本，亦是减轻购房压力，后期物业费亦或相应减少）

S：屋面水平投影面积，
S1:用作公共使用区域面积，
S2:屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间等公共设备用房累计面积，其不计容情形：

S2+S1≥S*60%且S2≤S*25%

【2】既有住宅（二手房/存量房）为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，可不计容，即增加后不算公摊（可以说是物业费或不受影响）。该举措亦或是老旧小区加装电梯的支持政策，改善居住环境，同时满足消防设施要求。

【3】新增居住用地，土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的的配套设施（卫生院、文化站、公厕、垃圾中转站、学校等），其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。该项亦是保障了项目的实际开发体量，相比此前或增加销售量，开发成本和利润得到合理控制，住宅定价或趋于合理化。

再者，我们来看【调整住宅户型设计规则的4大方面】：

在此之前，我们先来通过下面这张示意图，直观了解住宅户型的空间配置，包括飘窗、设备平台、结构连板、结构连梁、户内凹口、户内洞口的位置。

《措施》末尾还附上术语解释，提及了部分构件的概念区分。

调整（1）：飘窗应至少两面临空。（原规定是要求“三面临空”，除非是其中一侧设置空调设备机位或设备井才可两面开敞。小克推测在新规实施后，两面临空的“L形”飘窗或增多）。

调整（2）：阳台应满足至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃及其他维护结构。（保障了开敞面的采光通风，外立面交付的美观性）。

调整（3）：鼓励住宅产品多样化设计。建面≥120㎡户型（改善面积段）可采用复式设计，且挑空空间的部分最高可做到“全赠送”、至高50㎡。（目前南宁该面积段的复式住宅主要是在高层楼顶的“楼中楼”为主，还有复式洋房/叠拼多层存在）

挑空空间“全赠送”条件：挑空部分层高≤两个自然层高且≤7.2米，所有挑空空间水平投影面积之和≤该户单层套内水平投影面积最大值的30%（六层及以下多层联排住宅可放宽至35%）且不大于50㎡的，挑空空间按单倍计算计容建筑面积（即“全赠送”），超出部分按2倍计算计容建筑面积（即挑空空间平面是“没有赠送”）。