南宁良庆休闲街 +

2021-01-09 10:06:43

联合开发速度却慢了？良庆大桥南一楼盘筹备大半年，未来产品抗造吗？

2020年下半年开始，沉寂已久的良庆大桥南板块突然热闹了起来。

阳光城、大唐先后布局，保利甚至重金部署，以8795元/㎡的楼面价刷新板块地价。

这不禁让人想起去年的蓝光，首次进入良庆大桥南就斥巨资拿下一块44亩商住地，风头很盛。

不过，和其他新拿地项目高调入市相比，该地块不仅低调，速度还有些慢，筹备了大半年，很多购房者却知之甚少，这就很微妙了。

进展缓慢，营销中心尚未正式开放

先回顾一下它的拿地历史。

去年的7月29日，蓝光地产豪掷7.52亿元，斩获良庆大桥南板块中的玉洞大道沿线（书林路15号）44亩地块。

当时竞争状况十分激烈，历经498轮报价才分出结果，楼面价高达8600元/㎡，是保利进入之前的板块DW。

▲地块情况（摄影：赵翔）

如今大半年过去，该地块除了在9月份公布案名为蓝光·大唐雍锦世家之外，再也没有其它声音。

据了解，该项目由两个开发商联合打造，一个是进入南宁不久的蓝光，另一个是入邕多年的大唐。

蓝光大家可能不太熟悉，它的大本营在四川，现已在70多个城市打造了400余项目。

先后在龙岗板块开发了蓝光·雍锦澜湾、蓝光·芙蓉山悦，从拿地时间到正式销售，前后都不超过5个月，在南宁算是高周转房企的代表。

另一个开发商大唐地产，则是南宁人的老朋友了，入邕10载，2020年年底还成功在香港上市，它的推新速度也很快。

比如去年8月26日拿下了西乡塘的35亩旧改地，不到一个月就公布案名，为大唐世茂·锦绣世家，10月份开始正式售卖。

和这两个房企单独开发新盘速度快对比，身价不菲的蓝光·大唐雍锦世家拿地已超过5个月了还没上新，速度真的慢了不止一点点。

那么，目前项目进展到哪个阶段了？

趁着周末，头条君来一次实地探盘，意外发现营销中心尚未对外开放，却已能接待客户了！

▲蓝光·大唐雍锦世家营销中心

不过营销中心现场很是冷清，仅有头条君一组顾客来看房，且似乎还在准备阶段，部分设施正在修整，样板间也未开放。

据置业顾问透露，目前营销中心暂定月底正式开放，现在只是接受顾客的咨询。

但是头条君却有些失望，原本以为筹备这么久，会有不一样的惊喜，而整个营销中心的设计中规中矩，特色不明显。

整体配套完善，但不是最优组合

地段决定价值，地价也是影响房价的重要因素。

仔细看下来，头条君发现蓝光·大唐雍锦世家的起点还是挺高的，各项配套都不算弱。

首先，最能打的牌无疑是交通，项目距离地铁4号线楞塘村站1公里，妥妥的地铁盘。

▲地铁4号线楞塘村站

除此之外，周边路网完善，北面的五象大道、南面的玉洞大道、西面的那安快速路，都能无缝衔接各城区。

其次是教育配套，2公里范围内，小学有南宁市衡阳路小学（五象校区）、良庆镇中心小学、庆林路小学、五象新区第二实验学校；初中有良庆初级中学。

除了上述这些现成的学校，周边还规划了两所中学和一所小学，学校数量多且优质，业主无需担心上学难的问题。

▲衡阳路小学五象校区

景观资源也不错，尽管楼盘不属于江景房，但离邕江距离也不远，在1.5公里范围内，平时散步也有好去处。

在建的阳峰公园就在项目右侧，不到500米的距离，想饭后休闲消食也不必跑太远。

医疗资源也不少，周边有南宁明安医院，远的也有前海人寿医院和广西国际壮医院，都在3公里范围内。

唯一的缺点就是板块内大型的商业中心比较少，虽然附近规划有威宁·邻家延庆广场，但从过往历史来看，项目经常是“鸽”了又“鸽”，所以交付时间还不好确定。

不过距离大型商业体万达茂只有2.5公里左右，吃喝玩乐购是没有任何问题的。

▲城区实景图（摄影：赵翔）

总体来看，项目配套是要什么有什么，相对齐全，但仔细推敲下来，优势就不够明显了。

虽是地铁盘，但以头条君的脚程，也要走上15分钟。

而且教育和商业配套还处在规划中，最终还要等成果出来了才能验收。

能看见的资源现在只有一半，剩下的多属空头支票。

配套比较能打，那么内部规划是否够惊艳？

板块内唯一的“高层＋合院”项目？

雍锦世家的占地面积并不大，只有44亩，属于小体量项目，而且溢价率过高，想要卖高价，产品规划很重要。

头条君现场了解到，项目将以高层＋合院的形式面向市场，推出5栋高层和72套合院产品，看得出想走中高端路线。

值得注意的是，雍锦世家是目前良庆大桥南板块内唯一打造这种产品组合的项目，规划稀缺，客群好区分。

楼盘容积率3.0，中等水平。有限高，最高为31层，两梯四户，属于常规规划，毛坯交付。

▲项目沙盘

车位比基本做到1:1，能做到一户一车位。

地块形状方正，高层主要集中在西侧，4栋高楼呈一字排开，还有1栋处在东南角，是唯一的双单元设计。

剩下的则是合院布局，典型的高低配，不过合院楼栋分布较多，占去不少中心园林的空间。

从布局上看，高层视野南北无遮挡，最小楼间距也有72米，采光效果较好。

▲蓝光·大唐雍锦世家效果图

不过，由于地块较小，合院就在高层下方，私密性不够好，视觉上也容易造成压迫感。

顺便说一下，蓝光·大唐雍锦世家的营销中心未来不会拆掉，将直接用作商业用途。

看这规划，开发商是要将地块价值发挥到极致。

只是，项目有多抗打？能在众多楼盘竞争中取胜？

产品剑走偏锋，购房者会买单吗？

良庆大桥南板块已经越来越炙手可热了。

但目前板块内在售楼盘已经不多，只有龙光玖誉湖庆湖组团、客天下幸福荟等高层项目，均价在12000元/㎡左右，即使加上后面出让的新地块，能卖的项目其实不算多。

如此一来，蓝光·大唐雍锦世家慢也能理解了，竞品不多，慢工出细活，也不着急。

而打造的合院＋高层的组合，即便放宽到五象湖东板块，也具有唯一性和稀缺性，可以很好的吸纳精准客群，不过要做好价格不低的心理准备。

即使从整个南宁来看，它的产品也能勉强对打。

2020年可以说是合院的爆发期，在售的项目可不少，多集中在兴宁东和五象湖板块。

▲南宁现在售的合院项目

尽管合院产品第一次在良庆大桥南板块出现，可能很多人觉得优势不大，但仔细一想，蓝光·大唐雍锦世家也不一定会败下阵来。

与兴宁东、江南、武鸣相比，良庆大桥南发展势头强劲，更有板块优势。

与五象湖板块相比，还有价格优势。

不过，项目也不得不面对良庆大桥南板块城市界面仍需完善的事实。

从航拍图可见，项目工地前还有一条高架地铁线路，虽然已作废，但拆除时间未定，也是一个大工程。

▲地块目前情况

附近民房、荒地也不少，与临江已开发成型的区域相比，稍显逊色。

这样看来，项目的后期拓客压力不小。

目前项目工地已有机器进场，不过项目还未出地面，离开盘还需要点时间。

高赠送率，能让购房者心动吗？

项目首期将推出1号楼建面约95-113㎡三至四房高层产品，以及约140㎡的合院，最大的特点就是高赠送。

高层户型只有约95、113㎡两个面积段，5栋楼均有分布，约95㎡全部位于楼栋的南面，约113㎡户型则位于北面。

讲真，雍锦世家的户型图很有令人眼前一亮的感觉。

先来看约95㎡的三房户型。

▲建面约95㎡三房户型图

户型朝南，最大的亮点就是配有一个8.7米的大阳台，且为全赠送，几乎与整个房子等宽。

阳台与主卧、南次卧相连，保证了居住高舒适度和较好的视野。

厨房、餐厅、客厅一线，卧室集中在另一边，动静分区。

单看这个户型，其实近乎完美，非要挑一点毛病，那就是主卧开门见卫生间，但也减不了多少分。

既然赠送率高，那它的实际得房是多少？

置业顾问和头条君计算，项目公摊在20%左右，户型的赠送面积为18.27㎡，所以实际得房面积为94.27㎡，基本不浪费。

再来看约113㎡四房户型。

▲建面约113㎡四房户型图

与约95㎡一样，该户型为双阳台设计，南北通透，北面是连接客厅、次卧的双开间大阳台，长度达8.2米，很大气。

剩下的三个房间都配有一扇飘窗，整体采光效果都不错。

该户型的赠送率也是出乎意料的高，两个阳台加三扇飘窗，一共赠送了约23㎡，它的实际得房率也很高，为113.4㎡，可以说是买多大面积得多大面积。

最后来看看140㎡的合院户型。

▲建面约140㎡合院户型（上下滑动查看）

结构为地上三层，地下一层，但地下有5.7米的层高，可以自行改造为两层。

建筑面积为140㎡，但装修后的使用面积达到337㎡，相当于买一套送一套，这个赠送挺高的。

地下负一层做了两个停车位后，还有剩余空间打造健身房和私人电影院。

隔出来的夹层除了打造成茶室和棋牌室，也可用作书房。

与市面上的多数产品一样，为横厅设计，开间达到5.1米，正对自家院子，既能欣赏风景，采光效果也很好。

比较特别的是，二至三层的房间都带有独立卫生间，比较方便，而且最高层有一个超大露台，平时喝茶看风景别有一番风味。

总的来说，设计的小巧思较多，可以看出，蓝光·大唐雍锦世家的户型设计是下了心思的。

▍写在最后

地铁4号线开通后，良庆大桥南板块的价值直线上升，多家房企进驻拿地，未来板块内的房价可能会进一步上涨。

且周边小区逐渐交付入住，人气开始慢慢增加，除了配套商业配套还需要时间兑现，其余对自住影响不大。

那么，雍锦世家值得买吗？

①地块由两个上市企业联合开发，双上市企业，产品质量有保证。

②项目距离开盘仍有一段时间，正式价格未对外公布，但据置业顾问透露价格为14000-15000元/㎡。

按照最高单价计算，购买约95㎡户型，首付款约为27万，贷款30年，月供在6900元左右，压力不小。

首开不绑车位，但可能会收电商团购费，现正在认筹阶段，高层为1万，合院为5万。

总的来说，雍锦世家不管从产品面积段还是价格都偏向中高端，改善客群可以随便买，刚需客群就不需要考虑了。

作者|罗枚

审核|吴晓苑

编辑|谢金伶

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