华润五象万象汇9月开业，五象还能疯狂吗？

5月28日，“南宁五象万象汇”公众号，发布了一篇题为 《官宣！万家CiTY首进华南，30+新晋品牌首度揭秘！》的文章。随即，引起了五象购房者们的疯狂扩散。

我知道，传说中的华润五象万象汇，真的要来了。

▲华润五象汇实拍图。华润中心后，又一个十字路口大型综合体要收官了

计划9月开业的万象汇，是五象湖第一个开业的大型商业体，也是五象核心板块被寄予厚望的商业大哥大。

它的开业，是否意味着五象新区迈入兑现期？五象楼市还能疯狂吗？五象核心区土拍与新房市场逐渐收尾后，商业公寓又将何去何从？

投资住宅看学铁商，投资公寓看什么？眼下，一大波公寓低价销售，究竟该怎么挑？

这篇文章，解码诸多成功与失败的案例，带你挖出公寓的坑，找到公寓的投资逻辑。想买公寓的朋友，这篇必看。

 

住宅看学铁商，公寓看地商营

能读好的学校，属于地铁房，邻近大型商业体。

且不管房子盖的怎么样，有了以上3点，这套房子就初步具备了较高的保值增值价值。起码，能跑赢大盘了。

金旺角证明了，华润二十四城也证明了。

但对于公寓，如果你也用这种逻辑去投资，结果通常是很惨的。

请注意，住宅≠商业公寓。性质不同，选盘的逻辑自然不同。

商业公寓投资看什么？小剑以为，“地商营”三件套很重要。

何为地？地是地段，代表着交通和人流。太偏的地方，地铁远离的地方，人流没保障，不管公寓，还是商铺写字楼，都是极其困难的。

典型如近期商改住的几个案例，绿港国际中心、融晟公园大地等等。改了兴许还有些机会，不改注定在泥潭里挣扎。 

▲绿港国际中心实景

▲不得不商改住

何为商？有两重意思，即指大型商业体，也指招商。

大商业体，是一个板块内吸引人流的利器。但旺场与否，要看招商情况。

何为营？特指运营能力。说的直接点，就是兑现力和长久生命力。

许多商业之所以倒闭，就因为不少开发商没有运营能力。招不来商，哪怕招来了商，后期运营跟不上，一样难逃倒闭的命运。

举个例子。金湖广场地下商业街，地段不错，人流也不缺，但企业运营能力不够，铺面切割太碎。如今，成为了繁华区的一道伤疤。

讲真，运营是决定商业生死的关键。选商业类产品，一定要看地，要看商，更要看营。

 

这3类公寓，千万别乱碰

公寓不是不可以投，而是不能乱投。

哪些公寓不能乱碰？结合南宁的一些失败案例，小剑总结如下。

①“没有兑现力的”不能碰。

不少商业公寓，都是伴随着大型商业体而生的。大部分项目在卖时，吹的天花乱坠，甚至什么时候开业、引进什么品牌都告诉你了。

结果呢？近些年的不少案例告诉我们，很多商业压根开不了。

有的是大市场使然，有的是企业自身资金、资源不够。在五象总部基地、在龙岗、在西乡塘，这样的案例一抓一大把。

能按时交付，按时开业，是最基本的。这一点，都做不到，谈何投资价值？

②“招商弱，没资源的”不能碰

交付只是第一步，商业办公公寓还有很重要的第二步：招商。

如果招商很弱，没有资源整合能力，即便建成了，也旺不了场。人流没有，品牌主力店没有，小小投资者就犹如一群散兵，终将难成气候。

③“只管杀不管埋的”不能碰

交付了，招商了，也开业了，不意味着就成功了。后期的运营及服务，决定着公寓的回报率。

大多失败的商办物业有个共性，只管卖，不管运营。要么，只管开始一两年的运营。

说到底，学铁商与地商营，最大区别就在于营。运营，体现的是开发商的实力。从更大维度讲，这里的运营应该是城市运营商，站在城市发展角度去运营项目。

五象总部基地的众多商办物业，之所以低迷不振，有大市场供求失衡的原因，也一定有运营管理不善的原因。

▲五象总部基地繁华之下，商业公寓问题挺多

你可能不知道，五象许多商办物业的产权是乱的，甚至有部分项目把该自持的直接拿来卖，卖完看形势不好，直接拍屁股撤出南宁了。

这样的公寓，回报率能高吗？

 

商办那么难，华润凭啥能成功？

大数据告诉我们，商办类物业，这几年确实挺难的。

但不乏成功者。华润，就是南宁商办里最成功的企业，没有之一。

无论商业体万象城，还是写字楼华润大厦，均奠定了它在细分领域的江湖地位。

不但华润自己赢了，跟随的投资者也赢了。万象城的营业额全广西第一，华润大厦的租金也是全广西第一，其回报率远超南宁绝大多数项目。

2020年，全国主要购物中心销售排行榜上，南宁万象城以50亿元的销售额，位列第15位，也是南宁唯一上榜的大型购物中心。 

▲南宁万象城位列全国第15（来源：新商网）

细看榜单我们还发现，全国TOP40里，有9个是华润的商业体。

商办市场那么难，华润凭啥成功了？

①地段挑得好。看了华润在南宁的选址，你就知道什么叫宁缺毋滥。

2007年进入南宁开始，已经14年了，华润只做了7个项目。但每一个，地段都不错。

▲华润在南宁的开发历程

②商业很强。华润走的是综合体开发模式，商业很强。大型商业体旺了，会直接带动住宅、公寓、写字楼。这与住宅里插入1栋商业公寓，有着本质上的差异。无论是万象城还是万象汇都是华润的自持物业，动辄几亿甚至几十亿的投入，大多数情况下就是这个地块的最大业主，敢问哪个房开会对这么大的投资不上心，不好好运营呢？

③资源整合能力强。

现在的商业地产，是一个拼朋友圈的年代。谁的资源更多更强，谁的成功几率就更大。

据介绍，单南宁华润中心项目，整合的国内外知名合作方，就有200多个。包括前期规划设计机构，也包括不少世界500强。

④运营能力强。

这里的运营，不止商场、写字楼、公寓的运营，指城市运营能力。

比外立面，比内部空间，可能差别不大，但比城市运营能力，差别就大了。不吹不黑，华润在商业和写字楼的运营能力，在南宁目前是独一档的。关键就在于，他们能以客户为中心，尤其是以客户满意度为工作出色与否的评判标准。

这里必须给大家揭个秘。

华润已经专门成立了公建管理部，是与住宅并行的一个很庞大的部门。华润，也是南宁众多房企里唯一专门成立公建管理部，系统运营管理公建的企业。

什么是公建？即公共建筑，包括商场、写字楼、公寓、康养、文体、学校等等。公建本就是城市里不可或缺的一部分，必须站在城市运营商的高度运营。

说了这么多，华润商办成功的密码，就是强地段、强商业、强资源和强运营。

反观市场，以上4强，做到的有多少呢？

 

万象汇9月开业，五象中心进入兑现时刻

除了东盟商务区的南宁华润中心，华润在南宁的多个综合体也陆续进入到兑现阶段。

接下来，最先兑现的就是五象中心了。

华润五象中心，包含住宅华润二十四城，购物中心万象汇，公寓铂寓。

住宅，已成神话。四五年时间，从5字头到2万，说的就是华润二十四城。 

▲2014年9月底，华润二十四城打出的4999元/㎡起

商业，即将兑现。

据最新消息，万象汇将于今年9月开业，是五象湖首个兑现开业承诺的大型商业体。 

▲万象汇及铂寓实景 

▲万象汇一角。从万象汇高层可看五象总部基地

相比区域内多个慢腾腾的商业体，华润的兑现力可见一斑。

招商，则走在交付前面。

据了解，目前已经吸引多家品牌进驻。其中，万家CITY华南首店、Meland Club广西首店、福克斯健身第三点双泳池五象旗舰店已经入驻五象万象汇。

“万家CITY”是华润万家今年新推出的升级品牌，是瞄准80、90后中青年群体的业态。除了优选进口商品外，生鲜、半成品、烘焙、熟食类商品很是丰富。

Meland Club，则遍布全国40余大中城市，是打造集儿童游乐、亲子互动、特色课程、亲子餐厅于一体的亲子互动成长空间。本店，是广西首店。

▲进驻万象汇的部分品牌（具体以实际为准）

万象汇的开业，对五象中心很重要，对整个五象湖甚至五象新区都很重要。

试想，如果东盟商务区没有万象城，会怎样？同样，五象湖如果没有万象汇，又会怎么样？

 

投资铂寓稳吗？6月就交付

华润五象中心，经过近8年的开发建设周期，除了9月盛大开业的五象万象汇，还有整个项目唯一一栋产权商务公寓——铂寓。

▲铂寓效果图

这是一栋长在万象汇之上的五象湖地标建筑。铂寓分为高、低两区，其中，低区已基本售罄，目前在售高区（27F-43F）。站在铂寓的高层，可俯瞰五象湖。五象总部基地甚至东盟商务区的高楼都可收于眼底。 

▲铂寓高层视野

在售的27-43层，为3.15层高的SOHO，内部空间规整，可满足中小企业、个人办公与营商使用需求。 

▲27-43层SOHO平面图

面积灵活，主要区间为40-58㎡。你嫌小的话，可买几间打通使用。 

▲约45㎡的LOFT户型 

▲约46㎡的SOHO户型

它家公寓，与别家公寓有啥不同？在小剑看来，起码风险更小。

地段有优势。紧邻五象发展轴平乐大道，楼下就是已经通车的地铁2、3号线交汇口平良立交站。地铁直通万象汇负1层，与铂寓垂直贯通。

另外，铂寓与传统单一型公寓不同。它位于万象汇之上，将承载来自万象汇的商机和人流，可以打造集居住、创投、营商为一体的24小时全能型公寓。

其实，铂寓近期吸引了不少大面积客户。比如，33层被整层购买，总价超1000万元。23层大面积客户，购置用于公司办公。同时，五象万象汇管理团队，已入驻铂寓26层。16层、22层、16层也被一家大型机构客户租赁使用。

这些带租约销售的面积，很受市场追捧。这也可以看出，有强运营的公寓产品，一样可以卖得很好。

必须强调一点，铂寓已经建好了，6月份就可交付，马上就可办理房产证，风险指数更低。

▲铂寓样板间实景

投资公寓，最担心的就是开发商无法兑现。而铂寓，该兑现的都即将兑现，保障度更高。

从时机来讲，在将兑现、未兑现的阶段，是更好的入手时机。

目前，铂寓40-58㎡面积段产品在售，少量8、9字头起。

房住不炒下，住宅投资空间被压缩。公寓价格进入阶段性谷底，当大部分不敢碰的时候，也许就是机会。如果你想投资公寓，又想风险更低，铂寓必看。

本广告内容仅为要约邀请，一切图则文字(含英文)、数据仅供参考，教育、交通及行政规划区域以政府最终审批文件及双方签订合同为准。广告中项目案名仅为宣传使用，实际案名以政府批准为准。(铂寓的规划用途为办公)商铺交付标准以合同约定图纸为准，买受人自行改造需承担可能无法办理房产证等风险与相关费用。开发商:广西联合佳成置业有限公司公寓：南房预字（2019）第184号；具体价格以案场释放的价格为准。本广告中的数据、信息为截止2021年5月30日前的情况。