憋了两年，金科你在凤岭南折腾什么？

 

近日，八两路过凤岭南三岸，发现板块内已经有不少楼盘建成交付，眼看着“高端低密滨水住宅区”就要呈现，但总有些“拖后腿”的。

 

比如板块内的开泰路小学，目前仍未建成;

比如憋了两年的金科项目，目前一点动静也没有......

 

学校配套虽说未建成，但至少已经在赶工建设，唯独金科这新项目一点风声也没有，差点就淡出了地产圈。

 

 

项目进度慢，金科在干啥?

 

 

2019年6月19日，金科拿下凤岭南三岸53亩地块，楼面价1.3万+，引起了不小的关注。

 

可是近两年过去，一直没听见金科凤岭南项目传出任何消息，或许会不会已经在悄悄施工建设中了呢?

 

就在前几日，八两满怀希望的赶往金科凤岭南项目的建设工地，没想到却有点失望，压根没啥进度。

 

从现场来看，项目地块仅是围挡了起来，八两绕着工地走了一圈，也没发现张贴的规划公示牌以及施工公告等。

 

并且，项目内作业的机器也不是很多，仍在在进行地块的平整工作。

 

除此之外，八两还获悉了项目的施工方是广西厚德建筑工程有限公司，别的，一无所获。

 

▲金科凤岭南项目工地实景，摄于2021.5.27

 

从拿地的时间线来看，金科凤岭南项目已经快两岁，还是一点进度都没有，到底是在磨洋工还是在憋大招?

 

八两希望是后者。

 

看向金科凤岭南项目周边，与它同时拿地的邻居美的悦江府、广源凤岭壹号院，以及早一个月拿地的龙湖盛天双珑原著都快建成交付了，金科还在平整土地，着实令人着急。

 

▲美的悦江府项目实景图，摄于2021.5.27

 

▲龙湖盛天双珑原著项目实景图，摄于2021.5.27

 

对比之下，金科如今的现状是有点尴尬。就像大家在一场考试中，别人都交卷了，你还没开始动笔，这能不紧张吗?

 

金科凤岭南项目为啥迟迟未见消息，这两年经历了什么？

 

 

一波三折

期待的“琼华系”没来？

 

 

案名更改、建筑概念图流出、产品系调整...金科凤岭南项目充满了太多的不确定性，令其更为神秘。

 

• 传闻“琼华系”要来？

 

犹记得去年7月，传闻金科凤岭南项目要引进最高端的产品系——“琼华系”，还曝光了案名，为金科琼华九璋（暂定），这让南宁地产圈兴奋不已。

 

如果真是搬来了凤岭南三岸，那么板块内的高端项目之争就更精彩了。

 

那么，“琼华系”是啥标准?

 

业内都了解，比较成熟的房企都有属于自己的产品系，而金科的主要产品系分为“博翠系”、“集美系”、“琼华系”。

 

 

其中最有看头的是“琼华系”，属于金科旗下的顶级豪宅产品，目前全国只有2个项目，分别是济南金科琼华九璋、重庆金科九曲河。

 

而重庆金科九曲河作为金科“琼华系”的第一个作品，总价段在500-6500万/套，十分高端。

 

▲重庆金科九曲河项目实景图，图源网络

 

如果传言是真的，那么凤岭南项目就是金科在全国的第三个“琼华系”作品，怎能不叫人期待呢。

 

• 项目建筑细节概念图流出？

 

当时，还流出了疑似金科凤岭南项目的建筑细节概念设计图，看着非常高端大气上档次，妥妥的豪宅相。

 

▲网络流传的建筑细节概念图(非最终版，仅供参考)

 

• 案名几经风波？
   

去年7月，金科凤岭南项目案名被曝出为金科琼华九璋，南宁各大媒体争相报道，但并未石锤；

 

而在去年9月份的时候，金科广西就凤岭南项目进行公开征名。由此得知，那时候，金科琼华九璋这个案名已经被否了；

 

再到去年10月份的时候，金科在官微上透露，凤岭南项目的定位仍是“琼华系”，案名未定；

 

直到今年1月份的时候，在广西住建厅公布的全区抽检公租房计划项目清单中，八两发现，金科凤岭南项目案名变成了金科紫来湾。

 

在官方渠道发布的案名，基本是石锤了。所以，金科凤岭南项目的案名风波就此告一段落。

 

▲广西住建厅公布的2021年公租房计划项目清单

 

• 产品系曝光？
   

与此同时，八两还在南宁晚报的文章中发现，金科凤岭南项目的产品简介中没有“琼华系”的影子，而是变成了金科“第五代”住宅，预计今年年底推出。

 

还曝光了金科紫来湾的项目特点，主要是带院落的大平层产品，13米以上的大阳台，户型面积段为250-415㎡大平层，400-600㎡顶层复式楼。

 

▲南宁晚报文章截图

 

虽然字里行间未清晰透露金科紫来湾的产品定位，但八两从项目招聘的海报上发现了一丝玄机。

 

海报上清楚的标注：金科TOP级封藏之作，凤岭南项目。抓住重点词汇：“TOP级”。

 

也就是说，金科紫来湾未来很大可能也是走高端路线。而且户型最小面积都达到了250㎡，足可见，项目的“奢华”程度。

 

八两在插嘴一句，金科的“琼华系”以大平层及别墅社区为基本标准，打造“科技”性住宅。

 

从金科凤岭南项目曝光的大平层产品以及户型面积，与“琼华系”产品有很高的相似度，会不会“琼华系”还有望？

 

▲金科凤岭南项目招聘海报

 

不过，在项目正式面市之前，充满了很多不确定性，无论是案名、还是产品定位、户型面积等，开发商没有最终拍板官宣，对于南宁人来说，都是一个惊喜。

 

 

户型大尺度化，在三岸吃得消吗？

 

 

上文提到金科凤岭南项目的产品，预计要推出250-415㎡带院落大平层，400-600㎡顶层复式楼，已经有种“大改善家” 的感觉了。

 

要知道，目前三岸最“奢侈”的户型即中国铁建西派御江的288㎡，而金科比它还要大出许多，可见其“野心”有多大。

 

纵观金科在南宁的步伐，大多项目均以刚需、刚改产品为主，几乎没有哪个项目的户型面积设计超过200㎡。

 

而这次，大刀阔斧的在三岸打造“奢侈家”，对于金科来说，无疑是一场挑战。

 

值得注意的是，当年金科拿地的时候，项目是要配建公租房面积9600㎡，配建比例14.8%。而从广西住建厅发布的2021公租房计划项目清单来看，金科凤岭南项目大概有210套都是公租房。

 

▲广西住建厅公布的2021年公租房计划项目清单

 

也就是说，金科凤岭南项目不是纯粹的高端项目，对于这一点，金科要怎么扬长避短？

 

再者，据八两打听到的小道消息，中国铁建西派御江预约量也不理想，甚至为了吸引客户前往，还有几百块的车费补贴。

 

三岸DW都没法高冷了，倘若金科凤岭南项目真的设计如此阔绰的户型，会有人买单么？

 

 

金科是不想还是不敢入市?

 

 

其实，现在的三岸市场挺尴尬的。

 

当年拿地有多风光，卖房的时候就有多难。

 

要说三岸热卖的时间线，应该是2018年最先进驻的元老“新彰中”，也是三岸楼市的1.0时代。

 

因为限房价，所以当时“新彰中”的售价在1.2-1.3万/㎡，对比现在，实在刚需。

 

三岸楼市的2.0时代，即银河龙湖江与城的入市，成为该板块内最后一个限价盘，1.2万/㎡的均价令不少人心动。2020年4月份首开，同年12月份售罄，它的售罄，也让不少人的置业计划止步三岸。

 

最后来到三岸楼市的3.0时代，几乎都是2万+/㎡的“高奢品”，甚至出现了3万+/㎡、4万+/㎡的产品，板块陷入了销售停滞期。

 

▲三岸板块房价一览

 

一个卖4万+、一个卖7万+，因为地价成本，大家都搬出了自家的TOP系产品，而金科自然也不能怂，疑似带来了自家的“TOP系”。

 

为啥?

 

一来是因为地价高，导致房价高，而板块内的配套却没有跟上，商业、学校都没兑现，购房者置业比较犹豫。

 

二来，板块内的高端产品百花争艳，并且大户型占了较大比重，改善的风吹得异常猛烈。

 

比如龙湖盛天双珑原著、中国铁建西派御江等一线豪宅项目同台竞技，开出3万+/㎡、4万+/㎡的价格，高到令人咋舌。

 

房价高、配套缺，三岸市场趋于冷静，同质化产品竞争激烈，面对这样的局势，金科不敢轻易入市。

 

 

不严谨，怕回炉重造?

 

 

其实想想，金科不急着入市，也有一定的道理。

 

需要摸清三岸的产品套路，对症下药，就免了日后要回炉重造的风险。

 

从2019年到现在，三岸已经有两个项目进行了调规，大举调整产品线。

 

比如美的悦江府，原计划打造98-140㎡的三至四房。调整后：5号楼由140㎡的四房，全部调整为172㎡大平层户型，共有30套，户型往“大”了调。

 

比如广源凤岭壹号院推售一年多，总套数270套，仅售出了72套房源，销量不理想。所以今年调整规划，砍掉1号楼，户型面积由30㎡变为99-133㎡，瞬间变“改善风”。

 

▲广源凤岭壹号院最新网签数据，数据来源南宁住建局

 

但是， 美的悦江府即使调整了产品规划，从南宁住建局的网签数据来看，截止目前，在售总套数168套，仅售出了20套，去化速度慢。

 

▲美的悦江府最新网签数据，数据来源南宁住建局

 

不难看出，大家都把户型往大了调，都往改善方向靠，效果却不如人意。

 

尴尬了。

 

所以，作为旁观者，以及美的悦江府、广源凤岭壹号院的邻居，金科凤岭南项目在产品打造上，不得不更严谨一些。

 

加上，中国铁建西派御江、龙湖盛天双珑原著都是大奢侈家，一个288㎡做三房，一个188㎡做四房，时刻在挑战改善的终极目标。

 

▲中国铁建西派御江288㎡三房户型图

 

现在三岸基本上都是改善产品，在户型“大”的基础上，如何从各方面吸引购房者，比如小区园林、户型设计、外观特色等方面，都需要反复斟酌。

 

说白了，金科凤岭南项目做好了，就是金科在南宁的标杆性作品。如有偏差，那么对于金科的口碑是有影响的。

 

比如前文提到的金科博翠山交付出现的质量问题，或将让金科陷入质量旋涡。

 

近日，金科博翠山即将交房，却被爆出了楼盘质量有问题，引来阵阵质疑声。

 

▲金科博翠山近日被爆出的交付问题视频，来源于网络

 

从视频中可以看到，金科博翠山地下室呈现一片杂乱景象，柱子有裂痕、地下室漏水、烟道漏水等，让不少购房者心生疑虑。

 

不过，目前还未正式交房，针对以上的问题，仍有整改的机会，就看金科如何应对了。

 

为了不一失足成千古恨，金科的“慢”也许可以谅解。

 

 

「写在最后」

 

 

金科在三岸憋了两年，预计也是要将自家的“TOP系”搬进凤岭南三岸，金科“第五代”住宅，超阔绰的户型，壕掉下巴。

 

值得注意的是，周边的豪宅也不少，届时，势必在三岸掀起一场腥风血雨。面对竞品，金科最终呈现的效果如何?敬请期待。

 

 

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