非一线江景，毛坯居然叫价2万+！真值？

 

放眼五象，最早开发的蟠龙片区配套逐渐成熟，成为众多购房者安家置业的热土，房价在五象新区是妥妥的领先梯队。

 

随着蟠龙的土地开发接近尾声，近两年来推出的新盘屈指可数，房源卖一套少一套，成为稀缺品。

 

今年8月中旬，一号称“2021十大滨江豪宅”的楼盘即将面世。

 

 

还未开盘，毛坯价格就打出了惊人的2万+/㎡。

 

这么硬核，底气何在？

 

预约价2万+/㎡，之后还会更高

 

不卖关子，这个楼盘是敏捷华宇·锦绣江辰。

 

去年11月13日，楼盘所属地块GC2020-108开拍，地理位置相当优越。

 

▲2020年11月GC2020-108地块实景（摄影：赵翔）

 

项目位于五象大道670号，处于那黄大道与五象大道交界角、地铁4号线体育中心东站出口处。

 

距邕江及滨江公园不足500米、体育中心对面......每一个价值点都预示着该地块将来的走俏程度。

 

现场参与竞拍的房企共12家，其中不乏保利、万科、联发、大唐等大咖级别的开发商。

 

最终，由南宁未见过的“生面孔”——敏捷集团，以总价约8.6亿的最高土地限价、1400万元/亩的单价、5250元/㎡的楼面价，拿下了这含金量颇高的地块。

 

▲锦绣江辰项目实景（摄影：赵翔）

 

GC2020-108地块占地61亩，建设要求需配置不少于66000㎡的安置住宅、1所幼儿园、1处不少于400㎡的文化活动站。

 

且开发商须将1000㎡的商业建筑面积以及不少于10个机动车停车位无偿移交给良庆区政府安排使用。

 

对比同期蟠龙板块其他在售楼盘，市场纷纷预测该楼盘面世售价不低，并期待“敏捷&华宇”落子南宁的首秀。

 

今年4月22日，敏捷和华宇正式官宣楼盘案名“锦绣江辰” 。

 

8月中旬，敏捷华宇·锦绣江辰首期即将面世。

 

据头条君了解，它的预约均价已打出了2万+/㎡，未来会更高。

 

而且还是毛坯房。

 

“滨江豪宅”品相如何？

 

毛坯房均价2万+/㎡的价格已经让人倒吸一口凉气，那么到底什么原因还会导致房价走高？

 

锦绣江辰项目整体背靠滨江公园，面朝广西体育中心。

 

向北步行5分钟，就能到达依邕江而建的滨江公园，整个项目置于城市繁华与宜人景观的交界点。

 

▲项目所处十字路口（拍摄：赵翔）

 

学校方面，项目内规划有1所12班幼儿园，中小学学区均划入距离项目不足1公里的体强路小学、体强路中学，两所学校已在2019年投入使用。

 

广西国际壮医医院、良庆区良庆镇卫生院均在3公里以内。

 

地铁4号线就在项目大门口，2站便抵达五象CBD总部基地。

 

尽管总部基地商业氛围还未成熟，但其规划的多个大型商业体开业在即，颇有盼头。

 

总的来说，也是“铁学商”配齐了。

 

 

项目总规划11栋楼，其中6-10号楼为可销售住宅，4号楼为幼儿园，1-3及5、11号楼则是安置房。

 

据置业顾问介绍，安置房住户为原地块瓦窑村居民，楼栋均分布于项目右侧，可见项目住宅并不纯粹。

 

▲楼栋分布图（图源：锦绣江辰官微）

 

首期将推出的6号楼，处于两条道路的交汇处，是整个项目中最靠近体育中心的位置。

 

且项目西南侧三角地块未来规划为政府绿地，视野无遮挡。

 

靠近城市主干道的优缺点明显。

 

交通便利，夜晚可观马路对面体育中心等远处的灯火阑珊；但沿街沿主干道、有底商易产生噪音，扬尘也不可避免。

 

6号楼分为1、2单元，规划两梯三户；共31层，1、2层为底商。换句话说，实际是29层住宅。

 

▲6号楼沙盘

 

据头条君现场了解，6号楼所在的位置观赏不到北侧邕江的自然景观，未来推出的其他楼栋会更靠近邕江，包含可瞰江房源，因此价格会随之攀高，区间将会在约2.4万-3.2万/㎡。

 

不过，锦绣江辰项目值这个价吗？

 

“滨江豪宅”并非名副其实

 

 

从楼面价来看，项目地块5250元/㎡相比五象湖板块高达1.4万+的“地王”们，并不算高。

 

但有分析称，加上颇多的建设条件，实际楼面成交价达1.24万/㎡，要想赚钱，至少要卖到1.8万+/㎡。

 

而关于锦绣江辰“2021十大滨江豪宅”称号，是今年7月由中房指数系统、中指研究院在北京主办的“中房指数2021房地产市场趋势报告会”上颁布。

 

对于该称号，多数网友并不买账，房子没建成，甚至园林没搞好，就获得这样的“殊荣”，不禁难让人信服。

 

且称颁发称号的是民间机构而非权威机构，含金量不高。

 

▲项目外立面广告

 

 

此外，值得一提的是锦绣江辰并非一线江景房，与邕江及滨江公园有一楼盘“光明澜湾·九里”之隔。

  

▲锦绣江辰项目航拍实景（拍摄：赵翔）

 

虽据置业顾问介绍，光明澜湾住宅楼栋总体19层，而锦绣江辰为小高层31层，住在高层的住户依旧能享受目及江景。

 

项目总体住宅楼10栋，其中有5栋都为安置房，占了一半，而且还是统一管理。

 

整体看来，项目“滨江”、“豪宅”的卖点被打了个大折扣。

 

敏捷&华宇首进南宁

 

敏捷集团成立于1993年，来自广州番禺区，从1998年开始进入房地产开发领域，秉承“用心，生活就很美”品牌主张。

 

除孵化地广州，先后在江苏、浙江、湖南等10个省份、30城开发房地产项目。

 

据悉，敏捷并不是第一次参与南宁土拍，近几年一直蛰伏在南宁土地市场，但是均未出手。

 

本次首进南宁，但并非首进广西。

 

▲敏捷珑玥湾效果图（图源：敏捷集团）

 

在广西钦州市，敏捷集团开发了楼盘敏捷·珑玥湾，同样是江景盘，为低密度住宅小区，于2019年1月29日开盘。

 

该楼盘在钦州市房地产业协会发布的《2021年钦州市4月（市本级）销售数据》中，位列“钦州市房地产销售面积十强”及“钦州市房地产销售金额十强”第六。

 

而华宇集团则是首次进驻广西。

 

华宇集团孵化于吉林，1983年成立，又在1995年成立华宇地产，深耕重庆，全国累计开发楼盘241个，遍布成都、杭州、南京等30个城市。

 

敏捷集团在拿下楼盘地块一个月后，决定引入合作方华宇集团。

 

通常情况下，外地房企进入异地，会更倾向选择对当地了如指掌的本土房企。

 

而两家外地房企抱团进入异地市场，十分罕见。

 

据业内人士分析，或许如此合作的另一面，是为了资金的高周转。

 

户型中规中矩，观景阳台亮眼

 

项目首期将会推出建面约113㎡、130㎡、141㎡三个户型，其中113㎡为项目最小户型，是唯一的三房户型，另外两个户型均为四房。

 

据了解，项目未来推出其他楼栋的户型也均为这三种。

 

首先来看看三种户型中最大的141㎡。

 

▲约141㎡户型

 

该户型拥有长1.7米、宽7.3米和长2.1米、宽6.1米的南北两侧双阳台，做到了南北通透。

 

除双阳台外，两个卧室均设计了宽3.2米的飘窗，其余两房阳台都与客厅双阳台联通。

 

头条君在参观实体样板间时，仅见到了这141㎡的户型。

 

 

约141㎡户型样板间（图源：锦绣江辰）

 

样板间将入户处的房间与客厅打通，将日常生活的动区与静区分割开来。

 

客厅由此进深达到了7.3米，整个阳台的采光全部落入客厅当中，显得十分开阔，颇有“大户人家”那味儿。

 

除此外，主卧宽3.8米，长4.9米，可打造大容量衣柜，活动空间充裕。 

 

缺憾的是，户型整体形状不方正。

 

双侧阳台并非完全对齐，而是错开排布，且北面阳台比南面阳台更宽大。

 

两个客房仅做到了约9㎡的大小，稍显拥挤，用作起居舒适度不高，与开阔的客厅相比一下子逊色不少。

 

厨房空间同样略显拥挤，宽3.1米，长1.9米，样板间还未放上冰箱就已觉得空间狭小。

 

▲约113㎡户型

 

约113㎡户型是最方正的一款。

 

南侧阳台长1.8米、宽5.7米，与一间客房联通。客厅宽3.8米，长4.6米。

 

 

主卧空间比141㎡户型更开阔：宽3.4米，长5.5米，有一个长约2米的南面飘窗。

 

但厨房也出现空间拥挤的情况，仅长2米、宽2.5米，装上橱柜后，基本没有放冰箱的位置，仅余单人转身空间，日常使用较为不便。

 

▲约130㎡户型

 

约130㎡户型与约113㎡户型的格局基本相同，不同之处仅在于多了一个房间。

 

客厅、卧室、厨房等则相比约113㎡户型的多出0.5米-1.5米的长/宽度。

 

三种户型共通之处在于：

 

①阳台十分宽敞，每种户型均设计有1-2个飘窗。

 

②所有户型都朝南，采光充足，通风好。

 

③客房、厨房空间局促。

 

可见开发商想把项目视野开阔、可观景的属性发挥到极致。

 

据置业顾问介绍，三种户型房源基本已被预约完，每种户型仅剩2-3套。

 

▌写在最后

 

总体来看，虽然6号楼观赏不到邕江，但优越在位于项目最靠近体育中心处、两条道路交汇角，视野无遮挡。

 

凭借户型设计的阳台及飘窗能观赏到夜晚城市繁华的灯火阑珊。

 

头条君在参观实体样板间时，仅在3楼阳台向外看去就能感受到视野十分开阔，这一点是许多楼盘做不到的。

 

购房者若想以最低价上车，可以选择约113㎡户型。

 

以单价约2万/㎡、还款30年计算，首套房需约44万的首付、1.05万的月供；二套房需约88万的首付、0.7万的月供。

 

但需要注意的是，单价约2万/㎡是交认筹金3万元后享受到的首开95折折后价格。

 

非认筹购房者，价格会在此基础上略高一些。

 

另外，项目属高端改善型楼盘，整体看来上车门槛较高，刚需止步。

 

作者|徐逸君

审核|吴晓苑

编辑|谢金伶

 

 

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