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买房越来越难了。国家统计局数据显示，2021年6月末，我国平均房价已经高达10720元/平。另据中国房价行情网站监测的二手房数据显示，7月末全国排名前20的城市，平均房价已经高达3.36万/平，同比上涨12%。这意味着在top20城市购买100平房子的门槛已经提高到了336万，即使是只付三成首付，“上车”的起点也逼近了100万大关。

另一个不容忽视的现实是，机构统计数据显示，2020年末全国100城房价收入比数值已经由2019年的9.3上升到了13.3。这释放了一个非常强烈的信号：调控一年多，貌似都是“徒劳无功”——购房者的买房成本未减反增，购房难度也有显著提升。尤其是全国排名靠前的50个大中城市，普通人想通过工资收入买房，难度一天比一天大。

熟悉我国房地产发展进程的人都知道，过去一二十年，我国房价长期处于“涨多跌少”的状态，这使得很多人一聊起房地产，第一反应就是“买房造富”。事实上，房地产也确实没有让“押注房价上涨”的人失望。官方数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨了5.3倍，一些经济实力强、资源优势明显、有显著区位优势的城市，房价甚至上涨了20-30倍。我国房地产的市值也由20年前的不足30万亿，狂飙增长到340万亿，是股市的6倍之多，更比美日欧的总和还高。

房价上涨，房地产投资价值凸显，早买房多买房的人都赚得盆满钵盈，开发商、银行、房产中介、地方等都跟着受益，但唯独全国数以亿计的普通购房者却不得不为不断飙涨的高房价买单，这显然有违房地产的“民生”属性。更重要的是，2020年初社科院公布的报告坐实了“房地产投资对于中国经济增长已经得不偿失”的事实。

一生一颗“玻璃心”的曹德旺较早之前就揭露过，我国经济艰难，问题还是在房地产。如果房地产的问题不解决，每年还是拼命盖那么多的房子，银行资金、劳动力资源等还会继续大肆流向房地产。言外之意，国家应该尽快调整对房地产的定位，削减对房地产的投资，采取最严厉的手段，严控房地产快速增长，严控房价极速飙升。

财经评论专家水皮曾经说过，民生房地产被炒作成奢侈品的价格，不仅是国家之悲哀，更是14亿国人的不幸。因此不管是为了经济高质量发展，还是为了回归房地产的民生属性，亦或是真真正正帮助数亿购房者彻底解决居住难题，我们看到从2021年开始，国家调控楼市开始动真格了。

如果说2021年上半年，调控是瞄准了热点城市在开火，那么下半年显然已经上升到了全国层面。尤其是最近5天内，高层态度3大“反转”，所有城市严控三大行为，更是给我们传递了不一样的信号——从2021年下半年开始，房价继续上涨还是下跌？投资炒房还会盛行吗？答案全都藏在过去这5天发生的一系列重要事件里，接下来我们就细细解读。

一、5天内，高层态度3大“反转”。

1、住建部明确调控不力坚决问责。“落实城市主体责任”早就写进了楼市调控的工作内容中了。但一直以来都是上面没压力，下面缺动力，即使有些城市房价出现“过快上涨”，也未对其进行“问责”。但这一次不同，住建部不仅强调进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责，而且是真的这么做了——8月初，住建部“约谈”了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责同志。明确要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任。

更重要的是，在住建部一反常态重塑房地产调控“问责机制”之后，目前已有13城发布楼市调控新政促进房地产市场平稳健康发展。这些城市包括：上海、绍兴、合肥、无锡、济南、广州、武汉、东莞、金华、杭州、北京、成都、衢州。

2、央媒接连发声：严控房价。纵使很多专家学者违心称“房价不高”，但“房价偏高”的实情早就坐实了。为此事央行还特意发布了论文，明确表示“房价太高，逼走了年轻人”。不仅如此，央行还首次发声表态：高房价问题亟待解决。

事实上，7月23日以来，新华社、经济日报、经济参考报等多个央媒都接连发声喊话要“严控房价”了。其中7月26日央媒新华社发表的标题为《合理房价是一个城市的竞争力所在》文章罕见提到，住房问题关系民生福祉。在一些人口净流入、房价偏高的大城市，新市民、青年人买不起房、租不好房的问题比较突出，城市政府要千方百计把这部分人的住房问题解决好。对于未来房价的发展趋势，国家的态度再确定不过：采取一切办法把房价控制在合理范围内。联系到当前的处境来看，“稳定”二字才是房价的最好归宿。之所以说这一次高层态度发生了大“反转”，是因为此前对于房价调控，高层的态度是“遏制房价过快上涨”，这一次是要求“稳定”。不仅如此，有些城市还给出了房价下跌的底线——岳阳明确房价可以下跌15%，不超过这个幅度，都是被允许的。

3、叫停土拍，稳地价、降地价意图明显。“稳地价、稳预期、稳房价”，这9个字相信很多人听得耳朵都起茧子了。但是几天前，国家对于土地市场的大“反转”出现了——继续北京、深圳、天津等地之后，国内楼市热点城市之一的青岛也在8月11日叫停了第二批集中入市宅地的拍卖。各地土拍纷纷叫停，大概率是因为两个因素：其一、受楼市调控的影响，监管日趋严厉，房企筹集资金的渠道变窄、融资受限，直接导致报名企业的数量较少；其二、和土拍规则调整有关。记者从自然资源部了解到，土拍规则或将迎来两个方面的调整：1、限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；2、当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

专家解读认为，各地紧急叫停土拍，降地价的意图非常明显，若土地溢价率得到控制，房企的拿地成本大大降低，这将大大提高房企的拿地热情。更重要的是，昔日的“地王”、“高价地”情况将一去不复返。官方出面稳定地价或者说降地价，基本奠定了后期的房价走势：要么稳，要么降。

二、所有城市严控三大行为：严控拆除、严控搬迁、严控增建

8月10日，住建部发布了一份关于城市更新中严控大拆大建的征求意见稿通知。其核心目的是严控所有城市的3大行为：严控拆除、严控搬迁、严控增建。出台这项新规的原因，住建部在文件中也说明了：近期，各地在积极推动城市更新行动中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

“所有城市严控三大行为”会带来什么影响？可以确定的是，未来各大城市大肆扩张的步伐，被摁下了“暂停键”。尤其是深入贯彻“大拆迁拉动大发展”模式的城市，未来拆迁的规模将迎来大幅收缩，这不仅会影响城市发展规划，还将影响地方的财政收益，当然最直接的影响是房价——缺乏拆迁拉动，很多城市的房地产市场将会迎来降温。事实上，这也是国家在此关键时刻出台此新规的根本目的。当然，从文件可以看出，国家出台“严控大拆大建”的新规，还有另外一层用意：防止住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

5天内，高层态度3大“反转”，所有城市严控三大行为，释放了什么信号？是否意味着接下来房价要跌？

在我们看来，有三个信号是比较明确的：第一、不管是高层态度大反转，还是住建部关键时刻出台新规严控大拆大建，本质上都是在贯彻落实“房住不炒”的精神。尤其是后者，体现了当前阶段国家层面调控楼市的坚实定力。这不仅给各大城市一个“下马威”，更给全国购房者树立了信心；

第二、稳房价还是当前时期楼市调控的主基调。从打击投机炒房，到金融和信贷政策，再到问责机制建立，土地出让规则的变化，调控不断提高针对性，不断细化，预计将对平抑个别城市楼市过热态势起到作用，下半年楼市仍将以稳为主。稳是双向的，大涨大跌都不叫稳；

第三、可以预见，下半年仍然会有城市“以身试法”，当然我们也一定能看到“问责”机制将发挥重要功效。换言之，“约谈”可能成为下半年楼市调控的重要手段。有人可能会说，约谈只是流于形式，其实不然，从住建部这一次的立场可以判断，下半年如果胆敢有城市做出出格表现，下半年可能会“吃不了兜着走”，让我们拭目以待吧。

最后至于下半年房价是否要跌，我们的看法是因开发商而异，因城而异。开发商层面：下半年降价卖房的可能性还是比较大的，尤其是偿债压力比较大、“踩红线”的开发商，为了拉动回款积蓄资金，可能不得不降价销售。事实上，今年上半年以保利、恒大、万科、融创等为首的企业已经拉开了“降价促销”的帷幕。尤其是保利，5月平均售价较1月下降了5000元/平；

城市层面：我们不止一次提醒过大家，随着楼市调控步入常态化，随着城市群和都市圈效应加剧，未来各大城市之间的房价走势分化会非常明显：九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。一方面人口在加速向这些区域汇聚，另一方面这些城市的产业资源、配套资源、就业机会也更具优势，这些都是经济发展的依托，而经济的繁荣昌盛又是房地产发展的基础保障；

非中心城市区域，特别是那些人口流出比较严重、远离中心区域、经济发展缓慢的城市，房价或难以为继，不仅可能会下跌，而且下跌的幅度会更大。我们梳理中国房价市场数据发现，全国房价低于5000元/平的城市有50个，其中有一些堪称“白菜价”。最糟糕的是，当考察完这50个城市中的几个典型之后，我们不得不承认，这些城市中90%的城市未来房价还会进一步下跌。