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2021-08-23 08:51:58

荣和澜山府 | 先天不够，产品来凑？

上周日槽哥主要就干了两件事，先是去荣和澜山府踩了半天盘，然后去仙庙烧鸡满足了一番口腹之欲。

槽哥爱吃肉。每次跟人吵架，槽哥必放的一句狠话是：我可不是吃素的！所有吵架对象在仔细打量了槽哥的身材后都会表示认同。因此，虽然烧鸡店不算近，但毕竟槽哥是个对仙庙仰慕已久的鸡友，就穿过了半个仙葫去吃它了。

还是说回正题吧，免得你们馋了。

先简单说一下去荣和澜山府的路线。沿着仙葫大道一直走到托斯卡纳，转进小路，再跟着道旗走，爬一段坡，就到项目所在的位置了。

记得几个月前，中海半山壹号开放售楼部，槽哥带着槽嫂去参观。从中海往下看，当时的荣和澜山府还是一片工地，工地上全是黄土。当时槽哥突然就明白了什么叫做山高黄地远。

不过，现在，这块地上已经有了郁郁葱葱的园林展示区，有了售楼部、样板间以及一群养眼的置业顾问小姐姐。

下面，槽哥从几个反光面给你简单说说这个盘。

地段是遭嫌弃的仙葫？

荣和澜山府所在的地段，在当前看来多少有些尴尬。

虽然置业顾问一再强调，未来，民乐路修通之后，项目和民族大道近在咫尺，但是目前，民族大道可望不可即，仙葫依然是描述项目区位时的关键词。

仙葫一直是众多开发商在字面上极力回避的一个敏感词。比如三岸的一众楼盘，明明是仙葫亲生的，非得在出街的广告画面上大声宣布：我身体里流着的是凤岭南的血！

仙葫遭嫌弃，不是没有原因的。大片大片的民房拉低了仙葫的颜值，早期在仙葫半山上开发的天池山、托斯卡纳、江山墅等楼盘，因规划、产品和开发企业的水准和经验比较初级，给外界的印象并不太好。许多别墅，要么空置着任凭荒芜，要么住着不知道因何原因住进去的务工人员，让人觉得仙葫多少有点“废”。

置业顾问说得不错，荣和澜山府和民族大道延长线的距离，确实很近。站在靠近停车场的坡上，可以地看到大道上奔驰而过的汽车，是宝马还是宝骏你都能看得清楚。

其实，研究南宁市规划会发现，在《青秀区长塘镇总体规划（2013-2030）》文件上，荣和澜山府所在区域属于长塘镇控制性规划范围。而在《南宁市青秀区长塘镇控制性详细规划修改文本（草案公示）》中，“长塘镇将打造为南宁向东发展的核心腹地，青秀区的综合发展新区。”

今年青秀区的政府工作报告，也提及了“强首府战略中南宁向东拓展长塘片区”、“谋划建设青秀东部产业新区”等重点板块。同时，提到“在民族大道延长线经济带重点布局新零售、大健康、大宗商品交易等现代服务业新业态”。

未来，荣和澜山府的后山即是民族大道延长线经济带。

看了这些规划，槽哥还是有些小鸡冻的。毕竟，如果不是这些规划，荣和、中海、招商这些开发商也不会一个个进入这个板块。还有，之前一直传闻的航洋都市里也在这里布局。

位置被别的盘夹了心？

除了看大的区位，再看澜山府的位置。

荣和澜山府和此前开盘的中海半山壹号两个地块是仅仅挨着的，在地段上是似乎也差不多，无论是中海，还是荣和，“山”，都是必打的牌。

荣和澜山府建在山上，置业顾问介绍，项目制高点（不含建筑高度）海拔约128米，相当于32层楼的高度。住在洋房里，却拥有超高层的视野，没有太多遮挡，通风采光俱佳，抬头能看云卷云舒，低头能看树木丛生，百草丰茂。

不过，虽然山脚下那段邕江美不胜收，但是在荣和澜山府是看不到江景的。

因为，中海半山壹号和江山麓府正好就在荣和澜山府的东侧和南侧，也就是说，荣和澜山府不仅被两位邻居包围，而且朝江的方向，也正好被遮挡住。山景的确是真的，但看江是比较难了，除非荣和澜山府的楼层足够高。

（图片来源网络，7月拍摄）

(从中海半山壹号看荣和澜山府）

记得刚亮相之初，荣和澜山府的出街广告来看：民族大道，难得小院。

单从位置来看，花儿姐觉得，确实是有点难。

毕竟在目前市场多个高端盘集中推货的情况下，市场本来竞争就非常大，加上澜山府略有尴尬的位置，销售难度不小~

小区大指标可圈可点

小区的容积率为1.5，算很低密了；占地182亩，共规划有26栋洋房、23栋合院别墅，洋房为8层，合院为3层半，纯板式设计;总共规划有1293户，停车位2914个，均为地下停车位;洋房主力户型为108-143㎡，一梯两户，合院主打143㎡、167㎡户型，有极少量188㎡户型尚未公布。

相对于这些所有人都会关注到的数据，槽哥更关注一些不那么被关注到的细节。荣和澜山府在细节方面就做得不错。

举个例子，由于整个社区沿山体展开，据说高低差达到46米，开发商顺势把整个小区划分成了多个平面，每个平面之间大约有6米左右的落差，这样的落差让各楼栋之间有了更好的私密性保障，而且，各个平面上还会打造不同主题的园林景观；每个平面为一个院落，每个院落有一扇门，业主回家需要经过小区大门、院门、家门三重门，安全性更强。

再举个例子，为了让业主在回家时能快速找到自家所在楼栋，小区还规划了一条环小区步道，步道留有多个入口，方便业主进出。步道坡度仅有8度，步行不吃力。

还有不少细节，槽哥就不一一罗列了。

真不真诚看细节，功力深不深厚也看细节。荣和作为本土一哥、深耕南宁27年的企业，还是有很好的沉淀的。

单看展示区，槽哥比较心水的是会所，室内恒温泳池。

户型赠送率挺高

由于之前看过联发臻境的洋房和合院，再看荣和澜山府的产品，没觉得有多惊喜。不过，客观地说，在南宁，这赠送也算很高的了。

这个143㎡的洋房户型，赠送率不错，赠送后总共得180㎡，房子空间尺寸直接上了一个档次。

15㎡的阳台比槽哥的主卧还大，厅开间4.8米，挺大。有三个卫生间这点对于上有老下有小的槽哥来说挺爽。

整个户型的主要缺点集中在书房，首先过道浪费了不少空间，同时没设计窗户，通风采光较差。

在参观该户型的实体样板间的时候，发现了个有趣的事情，就是入户左侧的卧室，可能开发商是为了证明房间够大，竟然在哪里摆放了两张床，像极了酒店的标间。

再看看合院。

上文说过，合院共有3个户型，分别是143平米、167平米和188平米，个个都挺能打。

以143㎡户型为例。这个户型赠送了花园、地下室及露台，赠送面积达到173。46平米，赠送比例122.52%。

负二层双私家车位，停车入户；27㎡的下沉式庭院有很强的可塑性；地下室高6.2米，可分割出一个夹层；一层可做成待客区，与30平米庭院相连，能装得下十几个人的派对狂欢。

二层为儿童房和长辈房，都有独立卫生间。长辈房带露台，舒适度大大提升；儿童房近20㎡，两个小孩也足宽敞。

三楼是主人房，有大露台、衣帽间、卫生间，尺寸都很大，尤其是衣帽间，跟一家小型服装店相差无几。如果诸葛亮在世，这个大露台他应该喜欢，夜观星象是很方便的。

楼顶是一间带卫生间的书房，以及270度观景生活大露台，除了可以赏花赏月赏秋香之外，周末还可以搞点BBQ。

167㎡的合院槽哥就不多说了，大家自行看户型图，而188㎡的户型想说也没法说，目前估计开发商自己都还没见过户型图。

整体来看，产品送得很豪。踩盘时，置业顾问说，荣和澜山府首期将推洋房及30-35栋的143、167㎡合院，开盘时间待定。目前已开放143㎡和127㎡的洋房样板间。

关于价格，置业顾问说，首期价格没定，但会很惊喜。洋房标准层价格预计在1.3万元/平方米左右，底复和顶复因为送得尤其多，所以价格也会更高。合院预计总价320万-400万每套。

配套现在很一般

就眼下而言，荣和澜山府周边是没什么配套可言的。

①商业：仙葫的商业集中在距离荣和澜山府约4公里的东方广场。人人乐超市里的人常常多得像蜂巢里的工蜂，热闹非凡；门口肯德基的替身演员美味基生意同样火爆，山寨的加州八珍前也常有人排队。晚上，富兴夜市一开，仙葫一带的居民蜂拥而来，整条街水泄不通，烟火气重得你从中走一圈之后都能在衣服上闻得到。

不过，根据政府对长塘片区的规划，未来项目周边会陆续形成多业态的商业格局。

据说，第三座航洋城——航洋新零售·都市里选址拟在凤岭东民族大道延长线南侧，但目前仍未有新进展。

②教育：项目自身配建一所9个班的幼儿园，与民主路小学观澜溪谷校区也仅有几百米的距离。中学则比较远，是位于蓉茉大道1号的仙葫学校。从长塘片区的控规可以看到，项目旁还规划有两所小学、一所初中、一所高中，未来的教育配套应该不成问题。不过，在这里买房的，大抵上也不会太纠结于学校了。

③其他：目前项目周边比较好的医院只有中医一附院仙葫院区，片区唯一的三甲医院；农贸市场大大小小有几个，都比较远，最大的当属盘古路的仙葫农贸市场。出行的话，自己开车才是王道，公交车还算比较多，701、704、98路几分钟一趟，一般比较拥挤。

槽哥 · 说

在之前的推文中，我们曾经说过，今年的改善需求有了不小的爆发，很多人开始关注居住本身。因此，很多项目都在产品上下足了功夫，给市场带来了诚意满满的产品。荣和澜山府无疑是其中之一，无论是洋房还是合院，产品力都很强。但是，产品虽然很香，短时间内地段的尴尬和配套的跟不上，也是事实。未来也许很美好，但是毕竟未来还未来。