江景4盘高手过招，谁更胜一筹？

去年底，龙岗东滨江板块开仓放粮，同天一口气出让了4幅地块，十分热闹。

 

地块分别被建发、北投、荣和、金科收入囊中。

 

目前，4个项目都有了一些进展：1盘动作较快，已入市销售，其他3盘也开放了营销中心蓄客，距离面市也就个把月时间。

 

今年的江湾路沿线注定暗潮涌动。

 

高手过招，各家会拿出什么看家本领应对市场？

 

4地块同天觅得金主，进度如何了?

 

想必大家都还记得，去年12月9日，龙岗江湾路东面地块在土拍市场迎来爆发，同一天出让4幅地块，战况激烈。

 

土拍开场不到8分钟，GC2020-119就被金科、广西德联易居联合拿下，快速结束战斗，项目案名为金悦湾。

 

GC2020-116地块经过2个小时316轮报价，由北投地产斩获，案名为北投东境。

 

GC2020-117地块非常抢手，竞拍时长达4个小时，经过343轮报价，由建发拿下，案名建发和鸣。

 

GC2020-118地块是这场土拍的重头戏，争夺战长达6个小时，308轮报价，最终被荣和拿下，案名荣和观江墅。

 

▲4个项目大致位置

 

很明显，4个项目大致位于江湾路上，而且相距不远。

 

▲江湾路（拍摄：赵翔）

 

那么，大半年过去了，这4个项目进度如何？

 

前几天，头条君顶着烈日来到江湾路实踩。

 

先看金悦湾。

 

该项目地块原本是一大块高耸的土方，目前土方已平整。

 

工地一侧有2栋楼进度很快，旁边地块也打好了地基，但还有一部分仍裸露着黄土。 

 

▲金悦湾工地现场（拍摄：赵翔）

 

工地外围的营销宣传牌上，印着卖点字样，“新屋种” 概念让人很是好奇。

 

▲金悦湾营销宣传牌

 

需要注意的是，金悦湾沿用金科博翠天宸的售楼部，比较好找。

 

▲金悦湾售楼部（拍摄：赵翔）

 

往东走约700米，就是北投东境。

 

售楼部已对外开放，工地内有2栋楼已建到3-4层左右，但大部分地块还是平地。

 

▲北投东境工地（拍摄：赵翔）

 

东境的背后是建发和鸣，已于8月28日开放售楼部及园林展示区，大门设在和合路。

 

和鸣工程进度不慢，从航拍图看，已有三栋楼出地面，较快的目测建到了5-6层。

 

▲建发·和鸣售楼部（拍摄：赵翔）

▲建发·和鸣工地（拍摄：赵翔）

 

继续往东走约2.7公里，是荣和观江墅，该项目早在7月3日就开放了营销中心。

 

▲荣和观江墅项目现场（拍摄：赵翔）

 

观江墅进度也很快，前排的几栋低层楼体轮廓清晰，其中1栋已完整呈现，后排的2栋高层也建到了5-6层。

 

▲荣和观江墅工地现场（拍摄：赵翔）

 

工地围挡的海报上，还打出了“9字头”广告吸人眼球，有点噱头。

 

▲荣和观江墅工地围挡

 

转了一圈下来发现，这4个新盘都在正常推进中。

 

不过，各家的售楼部内都很冷清，来看房的人不多，也可能是因为工作日的原因。

 

4盘距离很近，同享周边配套

 

从土拍的激烈程度多少可以看出，这几个项目所处地段对房企吸引力不小。

 

那么，这里的地段能打几分？

 

由于4个盘距离非常近，因此周边配套基本能共享。

 

交通上，周边路网密集，有龙岗大道、五象大道、新邕路、江湾路等主干道。

 

还有龙岗大桥及规划中的仙合大桥，跨邕江连接青秀区。

 

▲龙岗大桥（拍摄：赵翔）

 

遗憾的是，地铁4号线虽经过龙岗，但五象火车站-龙岗站路段还未开通，而且距离4个盘都在2公里以上。

 

学校方面，周边有邕宁区第二小学、规划中的龙岗商务区中学（民族中学龙华东校区）等，教育资源丰富，基本能够就近入学。

 

▲邕宁区第二小学（拍摄：赵翔）

 

 

商业方面，最近的商业体是威宁·龙岗东邻家广场，稍远一些的还有宝能城市广场、合景天峻广场等。

 

但这些商业目前都未开业，还需要等待。

 

▲宝能城市广场

 

景观资源优质很加分，4个盘临近邕江，2公里范围内有龟山滨江公园，居住舒适度高。

 

▲江湾路（拍摄：赵翔）

 

不过，4个盘与邕江的距离不一，只有北投东境、荣和观江墅是妥妥的一线江景盘。

 

金悦湾前排是小学（规划），好在一般学校的楼层不高，对看江景观视野影响不大。

 

建发·和鸣看江视野被北投东境遮挡，只能从侧面看。

 

周边已交付入住的楼盘不多，附近大多楼盘仍在建设，人气、居住氛围有待提升。

 

▲周边实景（拍摄：赵翔）

 

沿线在售楼盘倒是不少，竞争十分激烈。

 

如金科·博翠天宸、世茂·金科·博翠江山、万科公望、彰泰江景湾等，主力价格1.2万-1.5万/㎡，可看江的房源单价能达到1.6万-1.7万/㎡左右。

 

显然，周边竞品多，4个新盘面临的去化压力不小。

 

建发和北投，你爱哪个？

 

4个盘地段大体相同，难分高下，还得看各家的产品。

 

谁是江湾路上最靓的仔？一个个来盘盘↓↓

 

建发·和鸣是建发首入龙岗的项目，占地约55亩。

 

项目承袭建发·央玺的王府中式，规划打造8栋板式高层，总户数约1184户，容积率3.0。

 

户型为建面约78-115㎡，毛坯交付。虽不是一线江景盘，但个别楼栋较高层房源能看江。

 

▲建发·和鸣（拍摄：赵翔）

 

社区内部规划有中式园林、全龄社区、“鲤享荟”泛会所、环形跑道等设施。

 

园林的打造是建发的一大王牌，和鸣的园林呈现效果如何？

 

8月28日，项目园林开放，实景一如既往地让人眼前一亮。叠石、理水、照壁、林木等姑苏园林景观元素的组合，让人仿佛置身仙境。

 

▲建发和鸣园林实景

 

但项目地块不够方正，形似数字“7”，受地形限制导致楼栋布局较为紧密，个别楼栋楼间距仅10余米，影响采光。

 

价格方面，置业顾问透露，预计在1.1万-1.2万元/㎡左右，目前产品在预约中，首期将推出7#、8#楼。

 

建发对楼盘品质的管控比较严格，已在南宁开发有9个盘，以往的销售成绩还不错，品牌溢价率高。

 

北投东境占地约135.82亩，是4个新盘中体量最大的，有一线瞰江优势。

 

项目采用高低配的组合方式，规划有6栋合院、25栋洋房、小高层，总户数1615户，容积率2.5，居住舒适度不差。

 

户型面积在99-288㎡之间，毛坯交付，定位较高端。

 

项目售楼部很亮眼，打造了旋转雕塑、空中江景花园、龙鳞步梯等场景，有“东篱”那味儿了。

 

▲北投东境售楼部（拍摄：赵翔）

 

置业顾问介绍，售楼部在交房之后将作为会所继续使用。

 

值得一提的是，项目为南宁少见的公建化外立面，采用大面积玻璃幕墙，采光、看江视野条件很好。

 

建筑造型采用弧形处理，搭配金属质感的横向线条，米白色面板上下以玫瑰金包边，质感MAX，在江湾路一带楼盘中，辨识度很高。

 

▲北投东境效果图

 

楼栋顶层则采用退台式设计，阳台、露台的采光更好，整体建筑也更富有层次感，还做到了同一栋楼21个户型。

 

另外，园林据说是按照现代简约的安缦风设计，逼格很高。

 

项目价格预计1.1万元/㎡起，低楼层价格还能再优惠一些，目前1#、2#楼已取得预售证，首期将推高层产品。

 

如果购房者对国企有偏好，可以考虑建发和北投。

 

荣和、金科的赠送率都很高

 

荣和观江墅也是荣和在龙岗的首个项目，占地约77亩，规划了29栋楼，配建1所公立幼儿园。

 

总户数1043户，容积率2.5，舒适度不会差。

 

光看案名，就能大概猜到项目打造有别墅产品，而且还有看江优势。

 

▲荣和观江墅（拍摄：赵翔）

 

除了别墅，还打造有洋房、高层产品，楼栋排布前低后高，保证了大部分房源拥有较好的江景视野。

 

户型区间为约75-230㎡，跨度较大，均为毛坯交付。

 

户型高赠率是项目一大亮点，如75㎡户型做了2+1房，赠送了长约6米的绿化阳台+约3米的主卧飘窗，赠送率约18%。

 

▲约75㎡户型图

 

约143㎡户型，4房设计，赠送了长约8.8米南向看江大阳台+4个飘窗，赠送面积约23-33㎡。

 

▲约143㎡户型图

 

据置业顾问介绍，首推28#楼约75-99㎡高层，价格9700-1.1万元/㎡，这也是江湾路沿线少有的9字头的项目。

 

金悦湾占地约30亩，体量较小，容积率2.5，总户数437户。

 

项目规划了3栋高层、4栋洋房，高层户型约89-119㎡，1梯5户；洋房户型约128-132㎡，1梯2户。

 

▲金悦湾项目现场（拍摄：赵翔）

 

户型亮点不少，如89、96㎡两个户型，均是4开间朝邕江，做到观江面最大化。

 

置业顾问介绍，洋房底层边套、中间套赠送前庭后院，面积与底层套内面积差不多大，性价比高。

 

▲洋房底层边套户型

 

该项目早在6月12日就开放了营销中心，目前在售1号楼高层、8号楼洋房，价格1.05万-1.3万元/㎡。

 

不难看出，金悦湾的策略是抢先一波入市，能够争取更多客户。

 

但从销售公示平台看，去化情况似乎不太乐观（可能存在备案延迟的情况）。

 

▲销售公示平台截图

 

4个盘看下来不难发现，各家都走出了差异化路子，各有所长。

 

你站谁家？

 

▌写在最后

 

通常，9月是楼市销售旺季，也被称为“金九”，房企推盘节奏加快。

 

目前，金悦湾1#、8#号楼已获证销售，北投东境1#、2#号楼也拿到了预售证。

 

而建发和鸣、荣和观江墅尚未获证，但也都释放了销售信息，进入蓄客阶段。

 

这4个新盘虽然底子不错，但其所在的龙岗板块在南宁板块竞争中不大占优势，配套兑现速度缓慢，想要突围得拿出点真功夫来。

 

南宁塔落址龙岗后，周边配套设施也会相继跟上，或许会让板块有所起色。

 

如果购房者看好龙岗的未来，趁着还有一定的价格洼地，可以考虑这4个盘。

 

作者|刘玉婵

审核|吴晓苑

编辑|谢金伶

 

 

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